テナント募集をしていると、複数の申込みが重なることがあります。そこで迷いやすいのが、「最も高い賃料を提示した申込者を選ぶべきか」という問題です。
もちろん賃料は、貸主にとって大切な収入です。しかし、入居から短期間で退去すれば、原状回復の調整、再募集、内覧対応、空室期間などが発生します。目先の賃料が高くても、長い目で見れば必ずしも最も収益性の高い選択とは限りません。
今回は、店舗・事務所の貸主と、これから物件を借りる事業者の双方に向けて、「長く続くテナント」をどのように考えればよいのか、物件価値との関係も含めて整理します。
「高い賃料」と「安定した賃貸経営」は同じではない
募集賃料より高い条件を提示してくれる申込者は、貸主にとって魅力的です。ただし、確認したいのは「その賃料を無理なく払い続けられる事業計画か」という点です。
売上見込みに対して賃料負担が大きすぎる場合、開業直後は支払えても、売上が計画に届かなかったときに資金繰りが厳しくなる可能性があります。反対に、賃料が少し低くても、経験、自己資金、運転資金、集客方法が現実的であれば、長期入居につながることがあります。
大切なのは、提示された賃料だけを比べるのではなく、「継続して支払える根拠」まで確認することです。
貸主・出店希望者・不動産会社による面談のイメージ（生成画像）
長期入居が貸主にもたらす3つの価値
1．空室と再募集にかかる負担を抑えやすい
退去が発生すると、賃料が入らない期間だけでなく、原状回復の確認、募集広告、仲介、内覧、契約手続きなどにも時間と費用がかかります。長期入居は、こうした入替えの負担を減らし、収入を安定させやすくします。
2．建物の印象を育てやすい
地域で長く営業する店舗や、継続して利用される事務所が入っている建物は、来訪者や近隣から認知されやすくなります。清掃やメンテナンスに協力的なテナントであれば、共用部や建物全体の印象維持にもつながります。
3．将来の収益を見通しやすい
国土交通省が説明する収益還元法は、不動産が将来生み出すと期待される純収益をもとに価格を考える方法です。実際の評価は立地、建物状態、賃貸条件、市場などを含めて行われますが、安定した賃料収入と空室リスクは、収益物件を考えるうえで重要な要素です。
賃料差より退去の影響が大きくなることも
たとえば、単純な比較として、A社が月額30万円、B社が月額27万円を提示したとします。
A社が1年で退去し、その後6か月空室、原状回復や再募集などに100万円かかったと仮定します。空室後に月額27万円のテナントが6か月入居した場合、2年間の収入は522万円、費用を差し引くと422万円です。
一方、B社が月額27万円で2年間継続した場合、収入は648万円です。この例では、月額3万円の差より、短期退去と空室の影響が大きくなります。
※上記は考え方を示すための仮定です。実際には管理費、税金、仲介費用、原状回復費、フリーレント、次の契約条件などによって結果は変わります。
申込み時に確認したい7つのポイント
1．事業内容と立地の相性
想定する顧客が周辺にいるか、駅からの距離、車の動線、視認性、競合店などを、事業者自身がどのように分析しているかを確認します。「立地が良さそう」という感覚だけでなく、客層や来店方法まで説明できる計画は判断材料になります。
2．経験と運営体制
同業での勤務経験、経営経験、資格、技術、スタッフ体制などを確認します。創業者に決算実績がない場合でも、関連業務の経験や開業準備の具体性から見えることがあります。
3．初期費用と運転資金
保証金、内装工事、設備、広告、仕入れなど、開業前には多くの資金が必要です。さらに、売上が安定するまでの家賃、人件費、仕入れ費などを賄う運転資金も欠かせません。日本政策金融公庫の創業計画書セルフチェックでも、設備資金に加え、開業後の赤字補てんを含む運転資金の検討が挙げられています。
4．売上見込みと賃料負担
「売上が上がれば払える」ではなく、客単価、客数、営業日数などの根拠があるかを見ます。貸主が事業の成否を断定することはできませんが、計画に無理がないかを話し合うことはできます。
5．用途・工事・許認可の実現性
希望する用途が契約上認められるかだけでなく、用途地域、建物の構造、消防、給排水、電気容量、換気、看板、工事範囲、必要な許認可も確認します。契約後に「予定していた営業ができない」と分かれば、貸主・借主の双方に大きな損失となります。
6．近隣や他のテナントへの影響
営業時間、音、におい、ゴミ、搬出入、行列、駐車・駐輪などは、建物全体の運営に関わります。事業そのものに問題がなくても、物件の特性や既存テナントとの組み合わせによっては相性が合わない場合があります。
7．契約を守るための備え
保証会社、連帯保証、保険、緊急連絡先などを確認します。これらは事業計画の代わりにはなりませんが、万一の際の備えとして契約条件とあわせて整理しておくことが大切です。
創業者だから不利、と決めつけない
新規開業者には過去の決算書がないため、既存企業と同じ資料だけでは判断できません。しかし、「実績がない＝長続きしない」とは限りません。
日本政策金融公庫の創業計画では、創業の動機、経営者の略歴、商品・サービス、取引先、資金計画、収支計画などを確認項目としています。貸主側も同様に、業界経験、自己資金、資金調達の状況、見積書、許認可の準備、開業までの工程などを組み合わせて確認すると、判断しやすくなります。
一方、既存企業であれば、決算書、直近の事業状況、移転理由、現在の賃料支払い、法人登記などが主な確認材料になります。創業者と既存企業では、見る資料を変える必要があります。
地域で長く営業する店舗のイメージ（生成画像）
借主側は「貸してもらうため」ではなく「続けるため」に説明する
貸主から事業計画や資金について質問されると、借主側は「信用されていないのでは」と感じるかもしれません。しかし、本来の目的は、契約後に無理が生じないかを双方で確認することです。
出店希望者は、良い部分だけを強調するのではなく、想定より売上が低かった場合の対応、運転資金、工事費の見積り、融資の進捗、許認可の見通しまで説明できると、計画の信頼性が高まります。
また、希望賃料を無理に上乗せして選ばれることよりも、事業が継続できる条件を率直に協議するほうが、入居後の安定につながります。
「誰に貸すか」は物件の将来をつくる
店舗や事務所は、単に床を貸すだけではありません。入居する事業者の営業内容、建物の使い方、顧客の出入り、近隣との関係が、その物件の印象を少しずつつくります。
高い賃料、十分な保証、長い契約期間は、いずれも大切です。しかし、それだけで判断するのではなく、事業の継続性、物件との相性、建物全体への影響まで含めて考えることが、安定した賃貸経営につながります。
貸主は「一番高く借りる人」ではなく、「この場所で事業を続け、物件と一緒に価値を育てられる人」という視点を持つ。借主は「借りられる条件」ではなく、「続けられる条件」を示す。双方がその視点を共有できれば、契約は入居のゴールではなく、長い関係のスタートになります。
滋賀テナントテラスでは、滋賀県内の店舗・事務所・倉庫などの事業用物件を取り扱っています。空室の募集条件や入居者選びについてお悩みのオーナー様も、事業を無理なく続けられる物件をお探しの事業者様も、お気軽にご相談ください。
参考資料
日本政策金融公庫「創業計画の書き方」
日本政策金融公庫「創業計画書セルフチェック・資金計画」
国土交通省「地価公示制度の概要」
※本記事は2026年11月9日時点の公表情報をもとにした一般的な解説です。個別の入居審査、契約条件、法令・許認可、物件評価については、不動産会社、行政窓口、税理士、弁護士、不動産鑑定士などの専門家へご相談ください。
