店舗や事務所の賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約（定期建物賃貸借契約）」があります。
このうち定期借家契約は、契約期間が終われば自動的に更新される契約ではありません。満了後も同じ物件を使い続ける場合は、貸主と借主が合意したうえで、新しい契約を結ぶ「再契約」が必要になります。
ところが実務では、「これまでどおり使っているから更新された」「更新料を払ったから契約は続いている」といった認識のずれが起こることがあります。
今回は、店舗・事務所などの事業用物件を念頭に、定期借家契約の満了時に貸主・借主が確認しておきたいポイントを解説します。
定期借家契約は、期間満了でいったん終了する
普通借家契約では契約期間が満了しても更新されることがあり、貸主から更新を拒絶するには正当事由が必要です。
一方、定期借家契約は、あらかじめ定めた期間の満了によって、更新されることなく終了する契約です。貸主が「更新しない」と判断して初めて終了するのではなく、契約時に決めた満了日が終了の基準になります。
ただし、満了後も貸し続けたい貸主と、営業を続けたい借主の意向が一致すれば、再契約は可能です。ここで大切なのは、従来の契約がそのまま延びる「更新」ではなく、改めて新しい契約を結ぶという点です。
定期借家契約は満了で終了し、継続には双方合意による再契約が必要です。
契約時には、書面等による契約と事前説明が必要
定期借家契約を有効に成立させるには、契約期間を定め、書面等で契約を締結するだけでなく、貸主が契約締結前に「更新がなく、期間満了により契約が終了すること」を借主へ説明する必要があります。
この事前説明は、一般的な重要事項説明と同じものではありません。国土交通省のQ&Aでは、宅地建物取引業者が重要事項説明を行っただけでは、定期借家契約に必要な事前説明をしたことにはならないと示されています。
仲介会社が貸主の代理人として説明することは可能ですが、「誰の立場で、どの説明をしたのか」が分かるよう、説明書面や受領記録を残しておくことが重要です。
必要な説明が行われていない場合、更新がないとする定めが無効となる可能性があります。契約書の表題に「定期借家」と書くだけで十分とは考えず、締結時の手続きを確実に整えましょう。
1年以上の契約では、終了通知の時期に注意
契約期間が1年以上の定期借家契約を終了させる場合、貸主は借主に対し、期間満了の1年前から6か月前までの間に、契約が終了することを通知する必要があります。
たとえば満了日が2027年9月30日なら、原則として2026年9月30日から2027年3月31日までの間に終了通知を行うイメージです。
通知が遅れたからといって、契約が自動的に普通借家契約へ変わったり、同じ期間だけ更新されたりするわけではありません。ただし貸主は、通知した日から6か月を経過するまで、期間満了による終了を借主へ主張できません。
通知が遅れた期間も借主が物件を使用する場合は、従前と同様に賃料を支払うことになります。貸主側は通知期限を管理し、配達記録が残る方法などで通知した事実を確認できるようにしておくと安心です。
再契約は、条件を見直すタイミングでもある
再契約は新しい契約です。そのため、貸主・借主が合意すれば、契約期間、賃料、共益費、保証金、中途解約、修繕負担、原状回復などの条件を見直すことができます。
貸主側から見れば、建物の今後の利用計画や修繕予定、周辺相場を踏まえて、次の契約条件を整理する機会になります。
借主側から見れば、内装や設備への追加投資を行う前に、どの程度の期間営業を続けられるのか、次回満了時に再契約の可能性があるのかを確認する重要なタイミングです。
ただし、貸主が希望条件を提示しただけで再契約が成立するわけではありません。借主も条件に合意し、新しい契約手続きを完了して初めて再契約となります。
再契約は新しい契約。変更点を貸主・借主の双方で確認しましょう。
貸主が満了前に確認したいこと
1．終了通知の期限と方法
契約期間、満了日、通知期限を一覧で管理し、通知書の控えと到達を確認できる記録を残します。
2．再契約するかどうかの方針
建替え、売却、大規模修繕、自社利用などの予定を踏まえ、再契約の可否と新しい契約期間を早めに検討します。
3．新しい条件と費用の扱い
賃料や契約期間だけでなく、保証金の承継・精算、再契約に伴う費用、設備や修繕の負担区分も明確にします。
4．定期借家の事前説明をやり直す
再契約でも、定期借家契約として必要な契約書面と事前説明を改めて行います。「前回説明したから今回は不要」と省略しないことが大切です。
借主が満了前に確認したいこと
1．満了日と意向確認の時期
契約書の満了日を確認し、貸主が再契約の意向をいつまでに回答するのかを把握します。移転が必要になった場合の物件探しや内装工事の期間も逆算しておきましょう。
2．追加投資を回収できる期間
満了が近い段階で高額な内装・設備工事を行う場合、残りの契約期間だけで投資を回収できるか、再契約後も使用できるかを確認します。
3．再契約後の条件
賃料や共益費、保証金、中途解約条項、設備の修繕負担などに変更がないかを確認します。口頭説明だけで判断せず、新旧の契約条件を見比べることが大切です。
4．再契約しない場合の原状回復
退去日、原状回復工事、造作物や看板の撤去、保証金の精算時期などを早めに貸主・管理会社と打ち合わせます。
満了後の使用を、曖昧なまま続けない
満了日を過ぎても借主が営業を続け、貸主も賃料を受け取っている状態が続くと、双方の認識がずれ、退去時期や契約条件をめぐる争いにつながるおそれがあります。
実際の法律関係は、契約書、事前説明の有無、終了通知、満了後のやり取りなどによって判断が異なります。「再契約書は後で作ればよい」と先送りせず、満了前に契約手続きを終えることが重要です。
書類や通知に不備がある可能性がある場合は、自己判断で退去を求めたり、契約が継続したと断定したりせず、弁護士などの専門家へ相談しましょう。
まとめ
定期借家契約は、契約期間の満了でいったん終了します。貸主と借主が引き続き契約を望む場合は、更新ではなく、双方の合意による再契約が必要です。
貸主は終了通知の期限と再契約手続きを管理し、借主は満了日と事業計画を結び付けて、移転または再契約の準備を進める必要があります。
「いつまで借りられるか」「再契約するなら条件はどうなるか」を早めに共有し、書面で明確にすることが、貸主・借主双方の安心につながります。
参考情報
※本記事は定期建物賃貸借に関する一般的な情報を紹介するもので、個別の契約に対する法律判断ではありません。契約の有効性や満了後の法律関係は、契約内容や手続きの経過によって異なります。
