このうち定期借家契約は、契約期間が終われば自動的に更新される契約ではありません。満了後も同じ物件を使い続ける場合は、貸主と借主が合意したうえで、新しい契約を結ぶ「再契約」が必要になります。

ところが実務では、「これまでどおり使っているから更新された」「更新料を払ったから契約は続いている」といった認識のずれが起こることがあります。

今回は、店舗・事務所などの事業用物件を念頭に、定期借家契約の満了時に貸主・借主が確認しておきたいポイントを解説します。

定期借家契約は、期間満了でいったん終了する

普通借家契約では契約期間が満了しても更新されることがあり、貸主から更新を拒絶するには正当事由が必要です。

一方、定期借家契約は、あらかじめ定めた期間の満了によって、更新されることなく終了する契約です。貸主が「更新しない」と判断して初めて終了するのではなく、契約時に決めた満了日が終了の基準になります。

ただし、満了後も貸し続けたい貸主と、営業を続けたい借主の意向が一致すれば、再契約は可能です。ここで大切なのは、従来の契約がそのまま延びる「更新」ではなく、改めて新しい契約を結ぶという点です。

定期借家契約は満了で終了し、継続には双方合意による再契約が必要です。

契約時には、書面等による契約と事前説明が必要

定期借家契約を有効に成立させるには、契約期間を定め、書面等で契約を締結するだけでなく、貸主が契約締結前に「更新がなく、期間満了により契約が終了すること」を借主へ説明する必要があります。

この事前説明は、一般的な重要事項説明と同じものではありません。国土交通省のQ&Aでは、宅地建物取引業者が重要事項説明を行っただけでは、定期借家契約に必要な事前説明をしたことにはならないと示されています。

仲介会社が貸主の代理人として説明することは可能ですが、「誰の立場で、どの説明をしたのか」が分かるよう、説明書面や受領記録を残しておくことが重要です。

必要な説明が行われていない場合、更新がないとする定めが無効となる可能性があります。契約書の表題に「定期借家」と書くだけで十分とは考えず、締結時の手続きを確実に整えましょう。

1年以上の契約では、終了通知の時期に注意

契約期間が1年以上の定期借家契約を終了させる場合、貸主は借主に対し、期間満了の1年前から6か月前までの間に、契約が終了することを通知する必要があります。

たとえば満了日が2027年9月30日なら、原則として2026年9月30日から2027年3月31日までの間に終了通知を行うイメージです。

通知が遅れたからといって、契約が自動的に普通借家契約へ変わったり、同じ期間だけ更新されたりするわけではありません。ただし貸主は、通知した日から6か月を経過するまで、期間満了による終了を借主へ主張できません。

通知が遅れた期間も借主が物件を使用する場合は、従前と同様に賃料を支払うことになります。貸主側は通知期限を管理し、配達記録が残る方法などで通知した事実を確認できるようにしておくと安心です。

再契約は、条件を見直すタイミングでもある

再契約は新しい契約です。そのため、貸主・借主が合意すれば、契約期間、賃料、共益費、保証金、中途解約、修繕負担、原状回復などの条件を見直すことができます。

貸主側から見れば、建物の今後の利用計画や修繕予定、周辺相場を踏まえて、次の契約条件を整理する機会になります。

借主側から見れば、内装や設備への追加投資を行う前に、どの程度の期間営業を続けられるのか、次回満了時に再契約の可能性があるのかを確認する重要なタイミングです。

ただし、貸主が希望条件を提示しただけで再契約が成立するわけではありません。借主も条件に合意し、新しい契約手続きを完了して初めて再契約となります。

再契約は新しい契約。変更点を貸主・借主の双方で確認しましょう。

貸主が満了前に確認したいこと

1．終了通知の期限と方法

契約期間、満了日、通知期限を一覧で管理し、通知書の控えと到達を確認できる記録を残します。

2．再契約するかどうかの方針

建替え、売却、大規模修繕、自社利用などの予定を踏まえ、再契約の可否と新しい契約期間を早めに検討します。

3．新しい条件と費用の扱い

賃料や契約期間だけでなく、保証金の承継・精算、再契約に伴う費用、設備や修繕の負担区分も明確にします。

4．定期借家の事前説明をやり直す

再契約でも、定期借家契約として必要な契約書面と事前説明を改めて行います。「前回説明したから今回は不要」と省略しないことが大切です。

借主が満了前に確認したいこと

1．満了日と意向確認の時期

契約書の満了日を確認し、貸主が再契約の意向をいつまでに回答するのかを把握します。移転が必要になった場合の物件探しや内装工事の期間も逆算しておきましょう。

2．追加投資を回収できる期間

満了が近い段階で高額な内装・設備工事を行う場合、残りの契約期間だけで投資を回収できるか、再契約後も使用できるかを確認します。

3．再契約後の条件

賃料や共益費、保証金、中途解約条項、設備の修繕負担などに変更がないかを確認します。口頭説明だけで判断せず、新旧の契約条件を見比べることが大切です。

4．再契約しない場合の原状回復

退去日、原状回復工事、造作物や看板の撤去、保証金の精算時期などを早めに貸主・管理会社と打ち合わせます。

満了後の使用を、曖昧なまま続けない

満了日を過ぎても借主が営業を続け、貸主も賃料を受け取っている状態が続くと、双方の認識がずれ、退去時期や契約条件をめぐる争いにつながるおそれがあります。

実際の法律関係は、契約書、事前説明の有無、終了通知、満了後のやり取りなどによって判断が異なります。「再契約書は後で作ればよい」と先送りせず、満了前に契約手続きを終えることが重要です。

書類や通知に不備がある可能性がある場合は、自己判断で退去を求めたり、契約が継続したと断定したりせず、弁護士などの専門家へ相談しましょう。

まとめ

定期借家契約は、契約期間の満了でいったん終了します。貸主と借主が引き続き契約を望む場合は、更新ではなく、双方の合意による再契約が必要です。

貸主は終了通知の期限と再契約手続きを管理し、借主は満了日と事業計画を結び付けて、移転または再契約の準備を進める必要があります。

「いつまで借りられるか」「再契約するなら条件はどうなるか」を早めに共有し、書面で明確にすることが、貸主・借主双方の安心につながります。

参考情報

・e-Gov法令検索「借地借家法」第38条

・国土交通省「定期建物賃貸借 Q&A」

・国土交通省「定期借家制度について」

※本記事は定期建物賃貸借に関する一般的な情報を紹介するもので、個別の契約に対する法律判断ではありません。契約の有効性や満了後の法律関係は、契約内容や手続きの経過によって異なります。

駅を利用する人が多ければ、駅前を歩く人も多く、店舗の認知や来店につながりやすいと考えられます。ただし、利用者数が多い駅であれば、どの場所・どの業種でも集客できるわけではありません。

通勤や通学で乗り換えるだけの人もいれば、駅からバスや自転車ですぐに移動する人もいます。駅の東口と西口で、人の流れや街の性格が大きく異なることもあります。

今回は、滋賀県内の駅別利用者数を確認しながら、県内の主要駅がどのように利用されているのか、店舗立地を考えるときに数字をどう読むべきかを整理します。

滋賀県で利用者が多い駅、上位10駅

スタディサプリ進路が掲載する滋賀県の駅ランキングでは、1日の利用者数は複数の鉄道会社における乗車人数と降車人数の合計として集計されています。

掲載データによる上位10駅は、次のとおりです。

1位　草津駅　58,114人

2位　南草津駅　53,720人

3位　石山駅　41,368人

4位　瀬田駅　34,294人

5位　近江八幡駅　33,996人

6位　守山駅　33,714人

7位　大津駅　33,164人

8位　膳所駅　30,137人

9位　野洲駅　27,190人

10位　米原駅　22,624人

草津駅と南草津駅が5万人を超え、県内で頭一つ抜けています。3位以下には、大津市内の石山、瀬田、大津、膳所が入り、JR琵琶湖線沿線の駅が上位を占めました。

11位以下を見ると、彦根駅が20,659人、栗東駅が18,148人、大津京駅が17,994人、堅田駅が14,750人、能登川駅が12,604人と続きます。県南部の駅が上位に多い一方、米原駅や彦根駅など、県北東部の拠点駅も上位に入っています。

滋賀県内の上位10駅。乗車人数と降車人数の合計。

なお、このランキングは運営会社が独自に集計したもので、掲載情報が最新ではない場合があると明記されています。駅同士の規模を比較する参考資料として用い、個別の出店判断では鉄道会社や自治体の最新資料、現地調査も合わせて確認する必要があります。

草津・南草津―県内最大級の駅勢圏

草津駅はJR琵琶湖線と草津線が接続する駅で、県内1位の利用者数です。駅周辺には商業施設、飲食店、事務所、マンションが集まり、通勤・通学だけでなく、買い物や業務目的の人の動きがあります。

南草津駅は県内2位で、草津駅との差は約4,400人です。周辺の住宅開発に加え、大学方面へ向かうバス利用者や学生の動きがあることも特徴です。

利用者数が多い分、駅近物件は賃料や競合も高くなりやすく、空いている区画が必ずしも希望条件に合うとは限りません。飲食、物販、サービス、医療など、業種ごとに必要な人流の時間帯と客層を見極める必要があります。

石山・瀬田・大津・膳所―同じ大津市でも商圏は別

大津市内では、石山駅が3位、瀬田駅が4位、大津駅が7位、膳所駅が8位に入りました。

同じ大津市の琵琶湖線沿線でも、駅ごとに周辺の性格は異なります。石山は京阪電車との接続や駅前商業、瀬田は住宅地と大学方面へのバス交通、大津は官公庁や事務所、膳所は住宅と商業施設への動線など、それぞれ異なる需要があります。

市単位の人口や駅利用者数だけで一括りにせず、駅からどの方向へ人が移動し、何の目的で滞在するのかを見ることが大切です。

近江八幡・守山・野洲・栗東―駅と車の両方を見る

近江八幡駅、守山駅、野洲駅は、京都・大阪方面へ通勤する人が利用する駅でありながら、駅周辺の住宅地や生活サービスを支える拠点でもあります。

一方、滋賀県では駅の利用者であっても、自宅から駅までは自転車、バス、自家用車の送迎を利用する人が少なくありません。駅前に人が集まっていても、改札から駐輪場やバス乗り場へ短時間で移動し、店舗の前を通らないケースがあります。

栗東駅も1日18,148人の利用がありますが、市内の店舗需要は駅周辺だけではありません。国道や県道、住宅地、事業所の分布によって車の動線が生まれるため、駅利用者数と道路交通の両方を確認する必要があります。

米原・彦根―県北東部の交通・観光拠点

米原駅は県内10位の22,624人で、東海道新幹線、東海道本線、北陸本線、近江鉄道が接続する広域交通の拠点です。駅の役割は大きいものの、乗り換えで駅構内を通過する利用者も含まれるため、利用者数の多さがそのまま駅前の回遊人数になるとは限りません。

彦根駅は県内11位の20,659人です。通勤・通学に加え、彦根城をはじめとする観光目的の利用も考えられます。日常利用を想定する店舗と、観光客を対象とする店舗では、見るべき曜日、時間帯、駅からの動線が異なります。

県北東部では、鉄道利用者だけでなく、周辺市町から自家用車で訪れる人も含めて商圏を捉えることが重要です。

甲賀・湖南―駅利用者数では見えにくい需要

甲賀市の貴生川駅は、JR草津線、近江鉄道、信楽高原鐵道が接続する交通結節点です。ランキング上の利用者数は8,460人ですが、複数路線の乗り換えや送迎、周辺地域からの移動があります。

湖南市や甲賀市では、工場や事業所、幹線道路沿いの店舗など、駅前以外に形成される需要も大きな割合を占めます。駅利用者数が少ないから市場が小さいと判断すると、ロードサイド需要や事業所需要を見落とす可能性があります。

特に飲食店、物販店、倉庫併設店舗などでは、駅徒歩よりも駐車台数、道路からの見え方、車の入りやすさ、周辺の昼間人口が重要になることがあります。

駅利用者数が多くても、店舗前を通るとは限らない

駅の利用者数は、その駅の規模を知るうえで便利な指標です。しかし、利用者全員が駅前店舗の見込み客になるわけではありません。

たとえば、駅構内で別路線へ乗り換える人、改札からバス乗り場へ直行する人、送迎車ですぐに帰宅する人は、駅前を回遊しない可能性があります。

反対に、駅利用者数がそれほど多くなくても、住宅地から駅へ向かう生活動線上にあり、近隣住民が日常的に立ち寄る場所なら、安定した需要を期待できることがあります。

「駅の数字」と「物件前の人流」は別のデータです。最終的には物件の前に誰が、いつ、どちらの方向から来るのかを確認する必要があります。

駅の数字に現地観察を加えることで、商圏の実像が見えてきます。

出店前に現地で確認したい5つのポイント

1．改札と出口から人が流れる方向

東口と西口、北口と南口では、商業施設、住宅地、バス乗り場、学校、事業所の位置が異なります。検討物件の前を実際に人が通るか確認します。

2．平日朝・昼・夕方と休日の違い

通勤客が多い駅でも、昼間は人通りが減ることがあります。候補物件は一度だけでなく、複数の曜日と時間帯に確認しましょう。

3．バス・自転車・送迎車への乗り換え

駅利用者が改札後にどの交通手段へ移るのかを見ます。バス停、駐輪場、送迎スペースへの最短動線に店舗があるかどうかで、視認される機会は変わります。

4．周辺の住民・学生・就業者

同じ利用者数でも、学生中心、会社員中心、近隣住民中心では、利用される時間帯や客単価が異なります。出店業種と駅周辺の客層が合うかを確認します。

5．駐車場と車での入りやすさ

滋賀県では駅前店舗でも、車で来店するお客様を想定する必要があります。駐車台数だけでなく、道路からの視認性、右左折のしやすさ、満車時の対応も重要です。

まとめ

滋賀県の駅利用者数では、草津駅と南草津駅が5万人を超え、石山、瀬田、近江八幡、守山、大津、膳所、野洲が続きます。

駅利用者数は店舗立地を考えるための有力な入口ですが、それだけで売上や店舗需要が決まるわけではありません。出口別の人流、時間帯、乗り換え、周辺客層、車でのアクセスを重ねて見る必要があります。

数字で候補エリアを絞り、最後は現地で物件前の動きを確かめる。この2段階で考えることが、滋賀県で店舗立地を選ぶときの大切なポイントです。

テナントテラスでは、滋賀県内の店舗・事務所・倉庫などの事業用物件を取り扱っています。駅前とロードサイドの違いを含め、出店エリアや物件選びについてもお気軽にご相談ください。

参考情報

・スタディサプリ進路「滋賀県｜1日の利用者数が多い駅ランキング」

※掲載した利用者数は、出典ページに掲載された乗車人数と降車人数の合計です。出典元が独自に集計した参考値であり、最新の公式統計とは異なる場合があります。店舗需要や売上を保証するものではありません。

滋賀県では、住宅地、商業地、工業地のすべてで前年より上昇幅が拡大しました。なかでも草津市や守山市など、JR琵琶湖線沿線の住宅地・商業地は引き続き強い動きを見せています。

一方、県内のすべての地域が同じように上がっているわけではありません。滋賀県の住宅地は、上昇地点が103地点あるのに対し、下落地点も107地点あります。県平均がプラスでも、場所によって動きが分かれる「二極化」が進んでいることが分かります。

今回は、2026年7月1日時点の基準地価から、テナントテラスの対象エリアである大津、草津、栗東、守山、野洲、近江八幡、湖南、甲賀の8市を中心に、滋賀県の最新の地価動向を見ていきます。

基準地価とは？公示地価との違い

基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点の基準地について、1平方メートル当たりの正常な価格を調査し、公表するものです。正式には「都道府県地価調査」といい、一般の土地取引価格を考える際の指標の一つになります。

国土交通省が公表する「地価公示」は1月1日時点、基準地価は7月1日時点です。調査地点は一部重なりますが、同じではありません。そのため、公示地価の平均価格と基準地価の平均価格を直接比べて、「半年でいくら上がった」と判断することはできません。

今回の基準地価は、2026年の公示地価から約半年後の市場動向を確認できる資料として見るのが適切です。

滋賀県は3用途すべてで上昇幅が拡大

滋賀県の用途別対前年平均変動率は、次のとおりです。

住宅地　プラス0.6％（前年プラス0.2％）

商業地　プラス2.6％（前年プラス2.1％）

工業地　プラス4.9％（前年プラス4.2％）

住宅地は小幅ながら上昇が強まり、商業地と工業地も上昇幅が拡大しました。平均価格は、住宅地が5万100円／㎡、商業地が10万7,000円／㎡、工業地が3万600円／㎡です。

全国平均は住宅地プラス1.0％、商業地プラス2.9％、工業地プラス3.3％でした。滋賀県は住宅地と商業地では全国平均を下回るものの、工業地は全国平均を上回っています。

滋賀県の用途別対前年平均変動率。国土交通省「令和8年都道府県地価調査」をもとに作成。

県平均が上がっても、住宅地は二極化

滋賀県全体の平均変動率はプラスですが、地点数を見ると違った景色が見えてきます。

住宅地253地点のうち、上昇は103地点、横ばいは43地点、下落は107地点です。上昇地点より下落地点の方が4地点多く、平均値だけを見て「県内の住宅地は広く上がっている」と捉えることはできません。

一方、商業地は91地点のうち56地点が上昇し、下落は20地点。工業地は22地点のうち20地点が上昇し、下落地点はありませんでした。

交通利便性や生活利便性が高い地域、駅前・幹線道路沿い、企業立地に適した地域へ需要が集まる一方、郊外の既成住宅地などでは下落が続く地点もあります。用途と立地による差が、滋賀県の地価を読むうえで重要になっています。

8市を比較すると、商業地の強さが目立つ

8市の市内基準地を用途別に集計した対前年平均変動率は、次のとおりです。

草津市　住宅地＋4.53％　商業地＋8.70％

守山市　住宅地＋3.59％　商業地＋6.33％

大津市　住宅地＋2.18％　商業地＋5.57％

栗東市　住宅地＋2.64％　商業地＋4.40％

野洲市　住宅地＋3.06％　商業地＋4.21％

近江八幡市　住宅地＋0.74％　商業地＋3.47％

甲賀市　住宅地－0.29％　商業地＋1.69％

湖南市　住宅地－0.37％　商業地＋0.37％

8市すべてで商業地の平均変動率がプラスとなり、住宅地より高い伸びを示しました。特に草津市、守山市、大津市では、商業地の上昇が目立ちます。

市内の継続基準地の変動率を用途別に単純平均した参考値。基準地の構成は市ごとに異なります。

草津・守山―駅周辺の商業地がけん引

8市の中で最も高い伸びを示したのは草津市です。全用途の平均変動率はプラス5.88％で、住宅地はプラス4.53％、商業地はプラス8.70％となりました。

草津駅東口の大路一丁目にある基準地は53万5,000円／㎡で、前年から9.18％上昇。草津駅近くの大路二丁目では、21万円／㎡、同16.67％上昇となった地点もあります。

守山市も全用途でプラス4.26％、商業地はプラス6.33％です。守山駅前の勝部一丁目は24万7,000円／㎡で、前年から9.78％上昇しました。

駅周辺の住宅需要に加え、店舗、事務所、マンション用地など複数の需要が重なる地域では、地価が上がりやすい状況が続いています。

大津・栗東・野洲―沿線と生活圏で堅調

大津市は全用途でプラス2.97％、住宅地プラス2.18％、商業地プラス5.57％です。市域が南北に長く地域差は大きいものの、大津駅、膳所駅、石山駅、瀬田駅など、京都方面への交通利便性が高い地域では需要が続いています。

栗東市は全用途プラス3.30％、野洲市はプラス3.80％。住宅地もそれぞれプラス2.64％、プラス3.06％となりました。

草津や守山で価格が上がるなか、住宅や事業用地を探す層が隣接する栗東・野洲へ選択肢を広げる動きも考えられます。駅へのアクセスだけでなく、幹線道路、駐車場の確保、周辺の生活施設などが評価を左右します。

近江八幡・湖南・甲賀―用途によって動きが異なる

近江八幡市は全用途でプラス1.47％。住宅地はプラス0.74％に対し、商業地はプラス3.47％となりました。近江八幡駅周辺と郊外部では市場が異なるため、市全体の平均値だけで判断しないことが大切です。

湖南市は全用途でプラス1.43％ですが、住宅地はマイナス0.37％、商業地はプラス0.37％です。全用途がプラスとなった背景には、工業地のプラス10.94％という高い伸びがあります。

甲賀市も全用途ではプラス0.68％ですが、住宅地はマイナス0.29％、商業地はプラス1.69％、工業地はプラス4.64％です。

つまり、湖南・甲賀では「市の地価が上がった」というより、工業地や一部商業地が全体を押し上げていると見る方が実態に近いでしょう。製造・物流需要と住宅需要を分けて考える必要があります。

地価上昇＝テナント賃料上昇ではない

基準地価は、地域の不動産需要や土地の希少性を知る材料になります。ただし、地価が上がった割合と、店舗・事務所・倉庫の賃料が上がる割合は同じではありません。

事業用不動産では、実際の賃料や空室率、前面道路の交通量、歩行者の動き、駐車場、間口、搬入動線、用途地域、建物の築年数や設備などが収益性を左右します。

駅前の地価が高くても、業種に必要な広さや駐車場が確保できなければ出店候補にならないことがあります。反対に、地価が比較的低い地域でも、幹線道路沿いで車の出入りがしやすく、商圏に合う物件であれば高い店舗需要が見込めます。

地価は「地域全体の方向」を知る資料、賃料は「その物件で得られる収益」の指標として、分けて確認することが重要です。

基準地価を物件選びに生かす3つの視点

1．市平均ではなく、近い基準地を見る

同じ市内でも駅前、住宅地、ロードサイド、工業地域では価格と変動率が異なります。検討物件に用途や立地条件が近い基準地を確認しましょう。

2．地価と実際の募集賃料を分けて見る

地価が上昇していても、空室が多い用途やエリアでは賃料が伸びないことがあります。周辺の募集物件と成約状況も合わせて確認する必要があります。

3．1年の変動だけで決めない

基準地の入れ替えや地域の開発計画などによって、平均値の見え方は変わります。複数年の推移、人口や世帯数、交通量、開発計画なども含めて判断しましょう。

まとめ

2026年の基準地価では、滋賀県の住宅地、商業地、工業地のすべてで上昇幅が拡大しました。

ただし、住宅地では下落地点が上昇地点をわずかに上回り、8市の比較でも、草津・守山など琵琶湖線沿線の強さと、湖南・甲賀における用途別の差が見えます。

これからの滋賀県の不動産市場は、「県全体が上がっているか」よりも、「どの地域の、どの用途に需要が集まっているか」を見ることが、ますます重要になります。

テナントテラスでは、大津、草津、栗東、守山、野洲、近江八幡、湖南、甲賀を中心に、店舗・事務所・倉庫などの事業用物件を取り扱っています。出店エリアの比較、物件の賃料査定、売却・活用についてもお気軽にご相談ください。

※基準地価は2026年7月1日時点の基準地の正常価格です。市別・用途別の平均価格や平均変動率は、基準地の構成によって影響を受けます。個別の土地の査定価格や実際の取引価格、賃料を示すものではありません。

参考情報

・国土交通省「全国の地価動向は全用途平均で5年連続上昇～令和8年都道府県地価調査～」

・国土交通省「令和8年都道府県地価調査」

・国土交通省「都道府県別・用途別対前年平均変動率」

・国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示／都道府県地価調査」

・土地代データ「滋賀県の市町村別基準地価集計」

株式会社万代の発表によると、2026年12月上旬、大津市今堅田の「万代 堅田店」と栗東市小柿の「万代 栗東小柿店」が同時にオープンする予定です。

両店舗には、店内で焼き上げるパン、対面式の惣菜コーナー、精肉の量り売り、地元野菜、新鮮な丸魚などをそろえた売場が計画されています。

今回は、2店舗の概要と特徴を確認しながら、堅田・栗東小柿周辺の買い物環境や人の流れにどのような変化が考えられるのかを見ていきます。

万代が2026年12月、滋賀県へ初出店

万代は大阪府で創業し、大阪、兵庫、京都、奈良、三重、和歌山で店舗を展開するスーパーマーケットです。2026年9月の発表時点で、店舗数は170店舗とされています。

滋賀県への出店は今回が初めてです。万代は、滋賀県について「子育て世帯が多く、マーケットとして大きな魅力を持つ地域」と説明しています。

1店舗から試験的に始めるのではなく、大津市と栗東市に2店舗を同時出店する点からも、滋賀県を新たな商圏として重視していることがうかがえます。

出店計画は、万代の公式発表で公表されています。

万代 堅田店の概要

・所在地：滋賀県大津市今堅田2丁目20番1号

・売場面積：1,989.98平方メートル（601.96坪）

・営業時間：午前9時～午後10時

・駐車場：162台

堅田店は約602坪の売場と162台の駐車場を備える計画です。日常の食料品を扱う店舗として、徒歩や自転車だけでなく、車でのまとめ買いにも対応する規模となっています。

堅田エリアは住宅地が広がり、周辺には複数のスーパーやドラッグストアなどがあります。万代の進出により、商品の品ぞろえや惣菜、価格、営業時間など、住民の買い物先の選択肢が増えることになります。

万代 栗東小柿店の概要

・所在地：滋賀県栗東市小柿8丁目1番13号

・売場面積：1,879.42平方メートル（568.52坪）

・営業時間：午前9時～午後9時50分

・駐車場：168台

栗東小柿店は約569坪の売場と168台の駐車場を備える計画です。

小柿周辺は草津市との市境にも近く、栗東市民だけでなく、草津市側からの利用も考えられる地域です。日常的に車で買い物をする世帯にとって、新たな選択肢となりそうです。

滋賀県へ同時出店する万代2店舗の概要（公式発表をもとに作成）

2店舗とも「万代のフルスペック仕様」

万代は、堅田店と栗東小柿店の両方を「フルスペック仕様」としています。

店内で焼き上げるインストアベーカリー

両店舗には、インストアベーカリー「Bonne chere（ボン・シエール）」を導入。ピザ、食事パン、惣菜パン、ペストリーなどを、商品に合わせて店内で仕込み、焼き上げる計画です。

デパ地下スタイルの対面惣菜

通常の惣菜に加え、一部店舗だけで展開されている対面式のサラダコーナーも導入されます。価格だけでなく、見た目や出来たて感を重視する利用者も意識した売場です。

精肉の量り売りと地元野菜

精肉売場では一部商品の量り売りを行い、家族の人数や用途に合わせて必要な量を購入できるようにします。また、地元農家の野菜も取り扱う予定です。

丸魚が並ぶ鮮魚売場

鮮魚売場では、一般的なパック商品だけでなく、市場から運ばれた丸魚を並べ、用途に合わせて店頭でさばくサービスも予定されています。

堅田店・栗東小柿店に計画されている主な売場（公式発表をもとに作成）

周辺の買い物環境はどう変わる？

1．日常の買い物先が増える

食品スーパーは利用頻度が高く、価格、鮮度、惣菜、駐車しやすさなどによって使い分けられます。滋賀県内にはこれまでなかった万代が加わることで、堅田と栗東小柿の両地域で買い物先の選択肢が広がります。

2．店舗周辺の車の流れが変わる可能性

いずれも160台を超える駐車場を備えるため、開業直後や夕方、週末には周辺道路の交通量が増える可能性があります。出入口の位置や混雑時間帯は、周辺住民だけでなく、近隣店舗にとっても確認したいポイントです。

3．地元農産物の新しい販売先になる

地元農家の野菜を取り扱う方針が実現すれば、地域の生産者にとって新たな販路となります。どの地域の農産物が、どの程度並ぶのかも開業後に注目したい点です。

周辺店舗にとっては競争と人の流れの両面がある

大型スーパーの出店は、地域の利便性を高める一方、既存のスーパーや食品店、惣菜店などにとっては競争相手が増えることでもあります。

一方で、日常的に多くの人が訪れる店舗ができれば、周辺を通る車や人が増え、近隣の飲食店、サービス店舗、クリニックなどへ認知が広がる可能性もあります。

ただし、来店者がスーパーだけを利用して帰る場合、周辺店舗への波及は限定的です。商業エリア全体への影響は、出入口、道路動線、隣接店舗、営業時間などによって変わります。

滋賀県の食品スーパー市場に新しい選択肢

万代の滋賀県初出店は、単にスーパーが2店舗増えるだけでなく、県外で店舗網を広げてきた企業が、堅田と栗東小柿を新たな商圏として選んだ動きです。

両店舗とも2026年12月上旬のオープン予定で、現時点では具体的な開業日は発表されていません。

売場づくりや実際の価格帯、地域農産物の品ぞろえ、開業後の交通量など、地域の買い物環境がどのように変わるのか注目したいところです。

参考資料

・株式会社万代「スーパーマーケット万代 2026年12月に滋賀県初出店」

・株式会社万代「2026年12月上旬に2店舗同時オープン」

※店舗概要、営業時間、開業時期などは今後変更される可能性があります。本記事の周辺環境への影響に関する記述は、公表情報をもとにした予測です。

実際の修理負担は、エアコンが設置されていたという事実だけでは決まりません。

確認すべきなのは、誰の所有物か、契約上どのように扱われているか、故障時の修理・交換費用を誰が負担する契約になっているかという3点です。

今回は、店舗と事務所で異なることが多いエアコンの扱いと、貸主・借主が契約前に確認しておきたいポイントを解説します。

まず知っておきたい「設備」と「残置物」の違い

賃貸物件でいう「設備」は、一般に、賃貸借の対象として貸主が使用できる状態で提供するものを指します。契約上も貸主設備として扱われ、通常の使用中に故障した場合は、貸主が修理や交換を行うケースが多くなります。

一方の「残置物」は、前の借主などが退去時に残したエアコンや照明、給湯器などを、貸主が撤去せず、そのまま次の借主が使用できるようにしているものです。

残置物は物件に付いていても、貸主が性能や使用継続を保証せず、故障時の修理・交換を借主負担とするケースが多くあります。

ただし、「残置物」という言葉だけで所有権や処分方法まで自動的に決まるわけではありません。交換後の古い機器を借主が自由に廃棄できるのか、退去時に新しい機器を撤去するのかなども、契約内容の確認が必要です。

店舗と事務所で異なることが多いエアコンの扱い（一般的な傾向）

店舗物件では、既設エアコンでも残置物扱いが多い

店舗物件では、業種や店内レイアウトによって必要な空調能力や設置位置が大きく異なります。

美容室、飲食店、物販店、診療所などでは、前のテナントが内装工事と一緒にエアコンを設置していることも珍しくありません。そのため、居抜き店舗に残っているエアコンを残置物とし、貸主は動作や修理・交換を保証しない条件で募集されるケースがあります。

借主にとっては、既設エアコンを使えれば初期費用を抑えられる一方、入居直後に故障すれば修理や入替えにまとまった費用がかかります。

「エアコンあり」と募集資料に書かれているだけで、貸主が修理してくれる設備だと判断しないことが大切です。

事務所仕様の物件では、貸主設備となることが多い

あらかじめ事務所として内装や空調が整えられたオフィス物件では、エアコンを貸主設備として扱うケースが多く見られます。

特に、ビル全体の空調設備や天井埋込型エアコンなど、借主が自由に撤去・交換しにくい機器は、貸主側で保守や更新を行うことがあります。

ただし、事務所だから必ず貸主負担とは限りません。室内の個別空調を残置物とする契約や、貸主所有の設備であっても修理・交換費用を借主負担とする特約が設けられる場合もあります。

物件の用途や見た目ではなく、設備表と賃貸借契約書の記載が判断の基準になります。

「貸主の所有物」と「貸主が修理する設備」は同じではない

エアコンの所有者が貸主であっても、契約によっては借主が修理費を負担する場合があります。反対に、前の借主が設置した機器を貸主が引き取り、貸主設備として契約に含める場合もあります。

つまり、次の3つは分けて確認する必要があります。

・そのエアコンを誰が所有しているのか

・賃貸借の対象となる設備か、無償使用できる残置物か

・故障時の修理、交換、撤去を誰が行い、誰が費用を負担するのか

民法では、賃貸人は賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負うことが原則とされています。ただし、借主の責任で修繕が必要になった場合を除きます。また、事業用賃貸では設備ごとの修繕負担を契約で具体的に定めることがあるため、実際には契約書と特約の確認が欠かせません。

賃貸借の修繕に関する基本的なルールは、e-Gov法令検索「民法」および法務省「賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」で確認できます。

契約前に確認したい5つのポイント

エアコンをめぐるトラブルを防ぐための契約前チェック

1．設備表と契約書の記載が一致しているか

募集資料には「エアコンあり」とだけ記載され、設備か残置物かが分からないことがあります。重要事項説明書、設備表、賃貸借契約書、特約の記載を確認しましょう。

2．現在の動作状況と製造年

内見時に作動していても、古い機器は短期間で故障する可能性があります。製造年、型番、修理履歴を確認し、必要であれば専門業者による点検を検討します。

3．修理・交換・定期清掃の負担

故障修理だけでなく、フィルター清掃、定期点検、部品交換、機器本体の更新を誰が負担するのかを確認します。「小修繕は借主、大規模な交換は貸主」など、費用区分が設けられている場合もあります。

4．交換時に貸主の承諾が必要か

借主負担で交換する場合でも、建物への穴あけ、配管、電気容量、室外機の設置場所などが関係します。貸主や管理会社へ無断で工事を進めないようにしましょう。

5．退去時の原状回復

借主が新しいエアコンへ交換した場合、退去時に撤去するのか、貸主へ無償譲渡するのかを決めておく必要があります。契約時に曖昧なままにすると、退去時の費用負担で再び問題になります。

貸主側は「保証しない」だけで終わらせない

貸主が既設エアコンを残置物として扱う場合は、契約書に明記するだけでなく、借主へ分かりやすく説明することが大切です。

残置物であること、故障時の費用負担、交換時の承諾、退去時の扱いまで整理しておけば、借主も設備更新費を事業計画に織り込めます。

機器の型番や製造年を記録し、引渡し時の動作状況を写真やチェック表に残しておくことも、後日の認識違いを防ぐうえで有効です。

故障したときは、まず契約確認と連絡から

エアコンが故障した場合、借主はすぐに処分や交換をせず、まず設備表と契約書を確認し、貸主または管理会社へ連絡しましょう。

故障状況の写真、エラー表示、修理業者の見積書などを共有し、修理するのか交換するのか、費用を誰が負担するのかを書面やメールで合意してから進めることが重要です。

貸主側も、真夏の営業に支障が出る店舗や事務所では、回答の遅れが借主の売上や従業員の安全に影響することを理解し、契約上の扱いを速やかに確認する必要があります。

設備の扱いは、入居してからではなく契約前に決める

店舗では残置物扱い、事務所では貸主設備となる傾向がありますが、すべての物件に当てはまるルールではありません。

貸主にとっては修繕負担の範囲を明確にし、借主にとっては開業後に必要となる設備更新費を把握することが大切です。

エアコンの有無だけでなく、設備か残置物か、誰が修理・交換するのか、退去時にどうするのかまで確認することが、双方にとって納得できるテナント契約につながります。

参考資料

・e-Gov法令検索「民法」

・法務省「賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」

※本記事は一般的な契約実務を解説したものです。設備の修理義務や費用負担は、物件の状況と個別の契約内容によって異なります。

実際、滋賀県は大規模災害のニュースで名前を目にする機会が少ないと感じられます。しかし、災害が起こらない地域というわけではありません。

近年は、短時間に狭い範囲へ激しい雨が降る、いわゆる「ゲリラ豪雨」や、発達した雨雲が連なって同じ場所に大雨を降らせる「線状降水帯」が各地で発生しています。

滋賀県でも、道路や店舗の浸水、中小河川や水路の急な増水、山沿いでの土砂災害には注意が必要です。今回は、滋賀県で考えられる大雨のリスクと、地域住民・店舗・物件オーナーが平時から準備しておきたいことを整理します。

「ゲリラ豪雨」と「線状降水帯」は同じものではない

一般に使われる「ゲリラ豪雨」は、狭い範囲で突然降る激しい雨を表す呼び方です。ただし、気象庁が使用する正式な予報用語ではなく、気象庁では「局地的大雨」や「集中豪雨」などの言葉が使われます。

局地的大雨は、単独の積乱雲が急速に発達して起こることが多く、少し離れた場所では晴れていても、特定の地域だけ道路が冠水することがあります。

一方、線状降水帯は、次々と発生した積乱雲によって線状の降水域がつくられ、数時間にわたってほぼ同じ場所に停滞する現象です。長時間にわたり大量の雨が降るため、浸水だけでなく、河川氾濫や土砂災害の危険性が急激に高まります。

気象庁は、線状降水帯について発生情報、直前予測、半日前予測を発表しています。ただし、予測には幅があり、「情報が出ていないから安全」とは限りません。雨の降り方と自分がいる場所の危険度を合わせて判断することが大切です。

詳しい解説は、気象庁「線状降水帯に関する情報」で確認できます。

滋賀県でも注意したい3つの大雨リスク

滋賀県でも注意したい大雨による3つのリスク（オリジナル図解）

1．道路や店舗で起こる内水氾濫

短時間に大量の雨が降ると、下水道や側溝で雨水を処理しきれず、低い道路や敷地へ水が集まります。大きな川が氾濫していなくても、店舗入口、地下・半地下、低い駐車場などが浸水することがあります。

2．中小河川や水路の急な増水

滋賀県には琵琶湖へ流れ込む多くの河川や農業用水路があります。局地的な強雨では、小さな川や水路が短時間で増水することがあり、普段の水量が少ない場所でも油断できません。

3．山沿いや斜面付近の土砂災害

山地に囲まれた滋賀県では、山沿いや斜面の近くで土砂災害にも注意が必要です。雨が弱まってから地盤が崩れる場合もあるため、降雨のピークを過ぎただけで安全とは判断できません。

過去には長浜市で1時間84mmの短時間強雨

滋賀県の記録によると、2008年7月18日、長浜市で午前7時から8時までの1時間に84mmの雨量を観測しました。

この雨により、長浜市街では家屋や店舗など11戸が床上浸水、203戸が床下浸水する被害が発生しています。滋賀県は、このような局地的な強雨は県内のどの地域でも発生する危険性があるとしています。

大きな台風が直撃していなくても、短時間の激しい雨だけで店舗や住宅に被害が出ることを示す事例です。詳細は、滋賀県「2008年7月18日長浜市における短時間強雨による水害調査報告」で公開されています。

まず確認したいのは、住所ごとの水害リスク

同じ市内でも、土地の高さ、近くを流れる河川や水路、排水設備、斜面との距離によってリスクは大きく異なります。「滋賀県だから大丈夫」「これまで浸水していないから大丈夫」と地域全体で判断することはできません。

滋賀県の「地先の安全度マップ」では、自宅や勤務先の周辺で、河川や水路があふれた場合に想定される浸水深などを確認できます。市町が公開する洪水ハザードマップには、浸水想定区域と避難所の情報も掲載されています。

自宅だけでなく、店舗、事務所、倉庫、従業員用駐車場、避難経路まで確認しておくことが重要です。

・滋賀県「ハザードマップ」

・滋賀県「地先の安全度マップ」

店舗・物件オーナーが平時に確認したい6つの備え

店舗・事業所で雨が降る前に確認したい大雨対策（オリジナル図解）

1．排水口・側溝・雨どいを清掃する

落ち葉やごみで排水口が詰まると、通常なら流れる雨水が建物側へあふれます。屋上の排水口、雨どい、敷地内の側溝は、梅雨や台風の時期だけでなく定期的に点検しておきましょう。

2．止水板や土のうの置き場所を決める

道具を用意していても、保管場所が遠かったり、設置方法を誰も知らなかったりすると緊急時に使えません。入口や搬入口のどこを守るのか、誰が設置するのかまで決めておく必要があります。

3．商品・書類・電気設備を低い場所に置かない

床面に直接置いた商品、重要書類、パソコン、電源タップなどは、わずかな浸水でも被害を受けます。棚へ上げる、重要なデータをバックアップするなど、被害を小さくする工夫が有効です。

4．休業・早仕舞いの判断基準を決める

危険が迫ってから従業員を帰宅させると、移動中の安全を確保できない場合があります。どの情報を基準に営業時間を変更するのか、来店予約者へ誰が連絡するのかを事前に決めておきましょう。

5．貸主・借主・管理会社の連絡先を共有する

漏水、排水不良、停電、設備故障などが起きた際に、どこへ連絡するのかを明確にします。共用部と専有部の対策を分け、貸主と借主のどちらが対応するのかも平時に話し合っておくと、初動が早くなります。

6．火災保険の水災補償を確認する

火災保険に加入していても、契約内容によって水災や水濡れの補償範囲は異なります。建物、設備、什器、商品、休業損失のうち、何が対象になるのかを保険証券や約款で確認しておくことが必要です。

雨が強くなったら「キキクル」で場所ごとの危険度を確認

大雨時には、天気予報だけでなく、気象庁の「キキクル」で現在地周辺の危険度を確認できます。土砂災害、浸水害、洪水の危険度が地図上に色分けして表示されます。

浸水キキクルは10分ごとに更新され、洪水キキクルでは中小河川の急激な増水について、3時間先までの予測を確認できます。

危険度が高まってから、冠水した道路や増水した水路の様子を見に行くのは危険です。自治体からの避難情報や店舗周辺の状況も確認し、夜間や移動が困難になる前に行動することが大切です。

・気象庁「キキクル」

「災害が少ない」という印象を、備えない理由にしない

滋賀県は比較的安心して暮らせる地域という印象があります。しかし、短時間強雨や線状降水帯による災害は、過去に被害が少なかった場所でも起こる可能性があります。

大切なのは、必要以上に怖がることではなく、自宅や店舗がある場所のリスクを具体的に知ることです。

ハザードマップを確認し、排水設備を点検し、避難や休業の判断基準を決める。平時にできる小さな準備が、突然の大雨による人的・物的被害を抑えることにつながります。

参考資料

・気象庁「降水に関する用語」

・気象庁「線状降水帯に関する情報」

・気象庁「キキクル」

・滋賀県「ハザードマップ」

・滋賀県「地先の安全度マップ」

・滋賀県「2008年7月18日長浜市における短時間強雨による水害調査報告」

※本記事は一般的な防災情報です。実際の避難や営業判断では、気象庁・自治体が発表する最新情報を確認してください。保険の補償内容は契約ごとに異なります。

日本の長期金利が3％台となるのは約30年ぶりです。長く続いた超低金利を前提に不動産を取得・運営してきた家主にとって、これは一時的な金利変動として片づけにくい出来事です。

ただし、「長期金利が3％を超えたから、不動産融資もすぐに3％を超える」という単純な話ではありません。

大切なのは、低金利に戻ることを期待して待つのではなく、金利が存在することを前提に、家主業の収支と投資判断を組み直すことです。

イメージ画像です

長期金利3％台は、家主業の前提が変わったサイン

2026年9月1日の国内債券市場では、新発10年国債利回りが一時3.005％まで上昇しました。3％台は1996年以来の水準です。

長期金利は、固定型の住宅ローンや企業向け融資など、さまざまな長期資金の金利を考える際の基準の一つになります。家主業にとっても、新規借入れや借換え、固定金利期間終了後の条件に影響が波及する可能性があります。

さらに、日本銀行が公表する長期プライムレートは、2026年8月時点で3.25％です。市場金利と銀行の貸出金利は同じではありませんが、資金調達コストが上向いていることは確認できます。

長期金利3％と、実際の不動産融資金利は別物

不動産融資の金利は、長期金利だけで決まるものではありません。

変動金利か固定金利か、借入期間、担保評価、自己資金、物件収益、借主の信用力、金融機関との取引状況などによって条件は変わります。変動金利では短期プライムレートなどの影響を受ける場合もあり、長期金利の上昇がそのまま同じ幅で反映されるわけではありません。

そのため、ニュースの「3％」だけを見て慌てるより、自分の借入れについて、次回の金利見直し時期、固定期間の終了時期、返済予定表を確認することが先です。

金利のある世界で変わる、家主業の5つの常識

1．「借りられる額」より「返し続けられる額」を見る

低金利時代は、借入額を増やしても返済額が抑えられ、収支を組み立てやすい環境でした。今後は、満室時の収支だけでなく、空室、修繕、金利上昇が重なっても返済を続けられるかを見る必要があります。

例えば、5,000万円を20年・元利均等返済で借りる場合、金利が年1.5％から2.5％へ上がると、毎月返済額は概算で約24万1,000円から約26万5,000円となり、年間負担は約28万円増えます。実際の条件は借入方式などで異なりますが、1％の差を小さく見ることはできません。

2．表面利回りではなく、金利との差を確認する

物件の表面利回りが同じでも、借入金利が上がれば、返済後に残る現金は減少します。固定資産税、保険料、管理費、空室損、修繕費を差し引いた後の収益と、資金調達コストとの差が十分にあるかが重要です。

購入時には、現在の金利だけでなく、「金利がさらに0.5％上がった場合」「1％上がった場合」の収支も試算しておきたいところです。

3．物件価格と出口価格を強気に見すぎない

一般に、投資家が求める利回りが上がれば、同じ賃料収入でも購入できる物件価格は下がりやすくなります。ただし、地域の需給、土地値、建物の状態、融資姿勢によって動きは異なるため、金利上昇だけで物件価格が一律に下がるわけではありません。

それでも、将来も低い利回りで売却できることを前提にした計画は危険です。売却時の想定利回りを厳しめに置き、残債を返済した後にいくら残るかまで確認する必要があります。

4．賃料改定は必要でも、借主の経営を無視しない

金利、修繕費、保険料などの上昇は、家主にとって賃料を見直す理由の一つになります。しかし、家主の返済負担が増えたからといって、賃料を同じ割合で上げられるわけではありません。

周辺相場、現在の賃料、契約内容、物件の利便性、これまでの改定経緯などを踏まえ、借主と話し合う必要があります。長く営業を続けられるテナントを守ることも、家主の収益を安定させる重要な経営判断です。

5．手元資金は「余っているお金」ではなく経営資源になる

金利上昇と同時に、建築費や修繕費も高い状態が続いています。空室期間中の返済、大規模修繕、設備故障などに対応するには、一定の現預金が必要です。

繰上返済には利息を減らす効果がありますが、手元資金を使い切れば、突発的な工事に対応できません。返済額を減らすことと、資金余力を残すことのバランスが大切です。

建物の収益と維持管理を一体で考える家主業のイメージ（生成画像）

既存の低い固定金利は、物件の強みになる

金利のある世界では、過去に低い固定金利で調達できた借入れそのものが、安定経営を支える条件になります。

借換えを検討する場合も、表示金利だけでなく、固定・変動の別、残存期間、手数料、違約金、担保条件まで含めて比較する必要があります。安い金利を求めて借換えた結果、固定期間が短くなったり、諸費用を含めると効果が小さかったりすることもあります。

これからの家主業は「保有」より「経営」の差が出る

金利がほとんど意識されなかった時代は、物件を取得し、長く保有するだけでも収支を確保しやすい面がありました。

これからは、借入条件を把握し、空室を減らし、適切な修繕を行い、借主との関係を維持しながら、出口まで設計する経営力がより重要になります。

一方で、金利上昇は悪いことだけではありません。過度な借入れを前提にした購入競争が落ち着けば、収益力のある物件を適正価格で選べる機会が増える可能性もあります。

「金利が下がったら考える」のではなく、金利がある状態でも成り立つ計画を作る。これが、今後の家主業の基本になりそうです。

参考資料

・ロイター「長期金利3％超えに」

・日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」

・財務省「国債金利情報」

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものです。実際の融資条件、税務、売買判断については、金融機関や税理士などの専門家へご確認ください。

2026年の結果を見ると、滋賀県全体では地価の上昇が続き、特に草津市、守山市、栗東市など、JR琵琶湖線沿線を中心とする県南部の強さが目立ちました。

ただし、「滋賀県の地価が上がっている」という一言だけでは、地域の実態は分かりません。同じ市内でも、駅前、住宅地、ロードサイド、市街化調整区域では価格も動きも大きく異なります。

今回は、2026年1月1日時点の地価公示をもとに、草津・大津・守山を中心とした滋賀南部の地価動向を見ていきます。

そもそも「地価公示」とは？

地価公示は、国土交通省が全国の標準地について、毎年1月1日時点の1平方メートル当たりの正常な価格を判定し、公表する制度です。

一般の土地取引、公共用地の取得、不動産鑑定などで価格を考える際の目安として使われます。

ただし、公示価格は、その地域にあるすべての土地の価格を示すものではありません。実際の売買価格は、土地の形状、接道、駅距離、用途地域、建物の有無、取引時期、売主・買主の事情などによって変わります。

また、市別の平均価格は、市内に設定された標準地の単純平均です。高価格の駅前商業地が含まれる市と、住宅地中心の市では構成が異なるため、平均値だけで市同士を単純比較しないことが大切です。

滋賀県全体では上昇が続く

2026年の滋賀県内の公示地価は、全用途の標準地を単純平均した参考値で1平方メートル当たり約7万262円、対前年の変動率はプラス1.7％となりました。

用途別の平均変動率では、住宅地がプラス0.9％、商業地がプラス2.8％、工業地がプラス6.8％です。

特に工業地の伸びが大きく、物流・製造拠点としての需要や、利用できる土地の限られた地域での需給が影響していると考えられます。

一方、県内すべての市町で一様に上がっているわけではありません。交通利便性、人口動向、商業集積、企業立地などによって、地域差が広がっています。

2026年公示地価の市別平均価格（単位：千円／㎡）。国土交通省データをもとに集計された参考値です。

滋賀南部5市の平均価格と変動率

草津市、大津市、守山市、栗東市、野洲市について、公示地価の平均価格と対前年変動率を整理すると、次のようになります。

草津市　17万4,646円／㎡　前年比プラス5.4％

大津市　10万7,618円／㎡　前年比プラス3.1％

守山市　10万7,527円／㎡　前年比プラス4.0％

栗東市　9万667円／㎡　前年比プラス4.0％

野洲市　7万208円／㎡　前年比プラス2.8％

平均価格では草津市が突出し、大津市と守山市がほぼ同水準です。一方、上昇率では草津市が最も高く、守山市と栗東市も4％台となりました。

京都・大阪方面へ通勤しやすいJR琵琶湖線沿線で、住宅、店舗、事業所用地への需要が続いていることが、県南部の地価を支える要因の一つと考えられます。

2026年公示地価の対前年変動率。市平均は標準地の構成によって影響を受けるため、地域動向を読む参考値としてご覧ください。

草津市―駅前だけでなく住宅地も高い

草津市は、県内の市町別平均価格と上昇率の双方で上位となっています。

2026年の標準地では、草津駅東口から約80メートルの大路一丁目が1平方メートル当たり51万円、南草津駅前の野路一丁目が44万1,000円となりました。西大路町の草津駅西口側も42万円です。

住宅地でも、草津駅から約700メートルの野村一丁目が21万7,000円、南草津プリムタウン一丁目が17万5,000円となっています。

草津・南草津の両駅を中心に、交通利便性、商業施設、医療・教育環境がまとまっていることが、商業地と住宅地の双方を支えています。

ただし、同じ草津市でも、駅から離れた住宅地や市街化調整区域では価格水準が大きく異なります。「草津市だから高い」のではなく、駅距離、道路条件、用途地域、周辺の土地利用を個別に見る必要があります。

大津市―市域が広く、地域差も大きい

大津市の平均価格は1平方メートル当たり約10万7,618円、前年比プラス3.1％です。

大津駅前の梅林一丁目にある商業地は39万4,000円、瀬田駅前の大萱一丁目は28万9,000円となっています。京都への近さや駅の利便性が評価される中部・南部では、比較的高い価格が見られます。

一方、大津市は南北に長く、堅田、瀬田、大津京、膳所、石山、大津駅周辺、湖西北部などで市場が異なります。市全体の平均値だけでは、個別地域の動きを捉えにくい市です。

大津市の土地や物件を検討する際は、最寄り駅と駅距離に加え、京都方面への交通、坂道、道路幅、生活施設、災害リスクなども含めて確認する必要があります。

守山市―駅周辺と市街地の需要が堅調

守山市の平均価格は1平方メートル当たり約10万7,527円で、大津市とほぼ同水準。変動率はプラス4.0％となりました。

守山駅前広場に面する勝部一丁目の商業地は23万5,000円、駅から約1キロメートルの今宿二丁目の住宅地は14万5,000円です。

守山市は、駅周辺の住宅需要に加え、生活利便性や子育て環境への評価が高く、市街地の住宅地が安定して支持されています。

一方、琵琶湖側や市街化調整区域を含めると、市内でも価格差があります。駅周辺の上昇を市全域へそのまま当てはめることはできません。

栗東・野洲にも広がる沿線需要

栗東市は平均9万667円／㎡、前年比プラス4.0％。野洲市は平均7万208円／㎡、前年比プラス2.8％となりました。

栗東市では、栗東駅から約350メートルの綣六丁目の住宅地が15万3,000円、野洲市では野洲駅前の商業地が18万1,000円です。

草津や守山で土地価格が上昇すると、住宅や事業用地を探す人の選択肢が栗東・野洲へ広がることがあります。駅へのアクセス、幹線道路、駐車場の確保しやすさなど、それぞれの地域の強みが評価されています。

ただし、隣の市だから同じ動きをするとは限りません。駅徒歩圏、幹線道路沿い、工業地域、郊外住宅地など、土地の使い方ごとに需要を分けて考える必要があります。

地価上昇は、賃料や物件価格にどう影響する？

地価の上昇は、不動産市場の強さを示す一つの材料です。しかし、公示地価が5％上がったからといって、テナント賃料や収益物件の価格が同じ5％上がるわけではありません。

店舗・事務所・倉庫などの事業用不動産では、次の条件も大きく影響します。

・実際に得られる賃料と空室率

・前面道路の交通量と人の動き

・駐車場、間口、接道、搬入のしやすさ

・建物の築年数と修繕状況

・用途地域と出店できる業種

・投資家が求める利回りと借入金利

地価が高い地域でも、建物や立地がテナント需要に合わなければ空室は長期化します。反対に、地価が比較的低い地域でも、特定の業種に合う立地や十分な駐車場があれば、安定した賃貸需要を得られることがあります。

土地価格、賃料、収益性は関連しますが、同じものではありません。物件を所有・購入・賃借するときは、それぞれを分けて検討することが重要です。

まとめ

2026年の地価公示では、滋賀県全体の上昇が続き、なかでも草津市、守山市、栗東市など県南部の伸びが目立ちました。

草津駅・南草津駅周辺の商業地や住宅地は高い価格水準となり、大津、守山、栗東、野洲にもJR沿線の需要が広がっています。

ただし、市別平均だけでは、個別の土地や物件の価値は判断できません。同じ市内でも、駅距離、道路、用途地域、周辺施設、建物の状態によって市場性は大きく変わります。

テナントテラスでは、草津市、大津市、守山市、栗東市、野洲市をはじめ、滋賀県内の店舗・事務所・倉庫などの事業用物件を取り扱っています。物件の賃料査定、売却、活用、出店エリアのご相談もお気軽にお問い合わせください。

※公示地価は2026年1月1日時点の標準地価格です。市別平均価格・変動率は、国土交通省の公表データをもとに集計された参考値であり、個別の土地の査定価格や実際の取引価格を示すものではありません。

参考情報

・国土交通省「令和8年地価公示・標準地の単位面積当たりの価格等」

・国土交通省「令和8年地価公示・滋賀県標準地一覧」

・国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示検索」

・スマプロ不動産価格相場「滋賀県の公示地価・市町別集計」

その理由を「賃料が高いから」と考えがちですが、借主が内見で見ているのは賃料と広さだけではありません。

外から店舗がどう見えるか、入口まで入りやすいか、希望する看板を設置できるか、事業に必要な電気・ガス・給排水・排気設備を確保できるか。こうした条件をまとめて判断しています。

一方、借主も、内見時の印象だけで契約を決めると、内装工事の段階で想定外の費用や制限が見つかることがあります。

今回は、テナント物件の内見で確認されるポイントを、貸主・借主双方の視点から解説します。

※画像はイメージです。

テナント物件は「事業を始められるか」で見られている

住居の内見では、日当たり、収納、間取りなどが主な判断材料になります。テナント物件では、それに加えて「この場所で予定する事業を無理なく始め、続けられるか」が確認されます。

同じ20坪の物件でも、事務所、美容室、飲食店、物販店、クリニックでは必要な条件が異なります。

事務所なら通信環境や空調、美容室なら給排水と電気容量、飲食店ならガス・排気・グリストラップ、物販店なら視認性や搬入動線が重要になります。

貸主側が物件の設備や制限を把握していなければ、借主は「契約後に問題が出るかもしれない」と感じ、判断を止めてしまいます。内見は、物件を見せる場であると同時に、その物件で事業を始められる根拠を示す場でもあります。

1．外観・入口・共用部分の印象

借主が最初に見るのは、室内ではなく建物の外観と入口です。

シャッターやガラスの汚れ、郵便受けの破損、共用廊下の荷物、切れた照明、雑草などが残っていると、物件そのものだけでなく、入居後の管理対応にも不安を持たれます。

大がかりな改修をしなくても、清掃、照明交換、不要物の撤去、入口まわりの補修で印象は変わります。特に空室期間が長い物件は、内見前に一度、外から来店者の目線で確認することが大切です。

借主側は、営業時間中の入口の見え方だけでなく、雨の日や夜間の安全性、段差、扉の幅、共用部分の使用ルールも確認しておきましょう。

2．看板の見え方と設置できる範囲

店舗を探す借主にとって、看板は集客に直結する重要な条件です。

道路や歩道から店舗の存在が分かるか、壁面看板・袖看板・窓面サインをどこまで設置できるか、他のテナントの看板に埋もれないかを確認します。

貸主は、「看板設置相談可」とだけ伝えるのではなく、設置可能な位置、寸法、電源の有無、既存看板の撤去範囲、工事方法を整理しておくと話が進みやすくなります。

ただし、看板は貸主の承諾だけで自由に設置できるとは限りません。地域の屋外広告物の規制や、建物全体の意匠ルール、道路への突出などを確認する必要があります。

3．駐車場・駐輪場・搬入動線

滋賀県内のテナント物件では、駐車場の有無だけでなく、入りやすさや使い方が大きな判断材料になります。

台数が確保されていても、前面道路から入りにくい、区画が狭い、他のテナントと共用で満車になりやすい、来店客と従業員の区分が曖昧といった問題があれば、営業に影響します。

飲食店や物販店では、商品の搬入場所と時間帯も重要です。トラックを一時停車できるか、店内まで段差なく運べるか、共用通路の使用制限がないかを確認します。

貸主は、契約に含まれる区画、追加契約できる区画、来客用の共用区画、駐輪場所を図面で示せるようにしておくと、認識違いを防げます。

4．間口・天井高・柱・室内の形

面積が同じでも、間口が広い物件と奥に細長い物件では、レイアウトのしやすさが異なります。

室内に大きな柱がある、天井の一部が低い、床に段差がある、窓が少ないといった条件は、客席数、施術ベッド数、商品陳列、事務机の配置に影響します。

借主は、図面の面積だけで判断せず、予定している什器や設備を置いた状態を想定して確認しましょう。貸主側も、現況図面が古い場合は実測との差がないかを確認し、柱や段差、設備位置を分かる範囲で表示しておくことが大切です。

5．電気・ガス・給排水・排気設備

テナント内見で最も重要でありながら、現地を見ただけでは判断しにくいのが設備容量です。

確認したい主な項目は次のとおりです。

・現在の電気容量と、増設できる可能性

・動力電源の有無

・都市ガスまたはプロパンガスの状況

・給水管、排水管の位置と口径

・排気ダクトを出せる位置とルート

・空調設備の有無、能力、修理負担

・トイレや給湯設備の使用可否

特に美容室、飲食店、医療・福祉系の用途では、既存設備のままで営業できるとは限りません。契約前に内装業者にも現地を見てもらい、必要な工事と概算費用を確認することをおすすめします。

※画像はイメージです。

6．内装工事の自由度と、用途・消防上の確認

借主が希望する内装工事を、どこまで行えるかも重要です。

壁や床への固定、外壁への穴あけ、エアコン室外機の設置、ダクト工事、給排水管の増設、防水工事などは、建物本体や他のテナントへ影響するため、貸主の承諾が必要になることがあります。

また、以前が事務所だったからといって、飲食店、福祉施設、物販店などへそのまま変更できるとは限りません。建築基準法上の用途、用途地域、消防設備、避難経路、保健所の基準などを確認する必要があります。

確認申請が不要な規模の工事でも、法令上の基準を守らなくてよいという意味ではありません。契約後に用途上の問題が分かると、開業時期や工事費に大きく影響します。

貸主・借主のどちらか一方だけで判断せず、計画段階で設計者、施工業者、消防、行政窓口などへ確認することが重要です。

7．賃料以外に必要となる費用と契約条件

物件を比較するときは、月額賃料だけでなく、事業を始めるまでと、営業開始後に必要となる総額を見る必要があります。

共益費、駐車場代、看板料、保証会社費用、火災保険、保証金、礼金、仲介手数料、内装工事費などを整理します。

さらに、契約期間、更新条件、解約予告期間、原状回復範囲、設備の修理負担、工事期間中の賃料、営業時間の制限なども、事業計画に影響します。

貸主側は条件を小出しにせず、募集段階で分かる範囲を一覧にしておくことが大切です。借主側も、賃料が安いか高いかだけでなく、初期費用と退去時の負担まで含めて比較しましょう。

「内見はあるのに決まらない」ときに見直したいこと

問い合わせがない場合は、賃料、募集写真、物件情報の見せ方、対象業種など、募集条件そのものに問題がある可能性があります。

一方、問い合わせと内見はあるのに決まらない場合は、現地を見たことで次の不安が生じている可能性があります。

・募集写真より外観や共用部分の印象が悪い

・看板が見えにくく、設置条件も分からない

・駐車場や入口が使いにくい

・希望業種に必要な設備容量が不明

・工事可能範囲や貸主負担の説明が曖昧

・初期費用を含めると、競合物件より負担が大きい

すぐに賃料を下げる前に、内見後に断られた理由を仲介会社へ確認し、改善できる問題と、物件の構造上変えられない問題を分けることが大切です。

清掃や照明交換、設備資料の準備など、小さな改善で解消できる不安もあります。変えられない条件については、募集時点から明確に伝え、合う業種へ絞って紹介する方が成約につながりやすくなります。

貸主が内見前に用意しておきたい資料

内見時の質問へすぐ答えられるよう、次の資料を整理しておくと便利です。

・現況の平面図と面積

・電気、ガス、給排水、空調の状況

・駐車場と駐輪場の配置図

・看板を設置できる位置

・貸主工事と借主工事の区分

・既存設備の一覧と修理負担

・想定している入居可能業種と制限

・初期費用と月額費用の一覧

すべてを専門的な資料にする必要はありません。現時点で分かっていることと、確認が必要なことを区別して伝えられるだけでも、借主の安心感は変わります。

まとめ

テナント物件は、賃料や広さだけで選ばれるものではありません。

外観、入口、看板、駐車場、搬入動線、設備容量、工事の自由度、用途や消防上の条件、契約全体の費用などを確認し、「この物件で予定する事業を始められる」と判断できて、初めて申込みへ進みます。

貸主は、物件をきれいに見せるだけでなく、設備や制限を整理して伝えること。借主は、内見時の印象だけでなく、事業に必要な条件を専門業者と確認することが大切です。

テナントテラスでは、滋賀県内の店舗・事務所・倉庫などのテナント募集と物件探しをお手伝いしています。空室の募集方法を見直したいオーナー様も、業種に合った物件を探している事業者様も、お気軽にご相談ください。

※この記事は一般的な情報を提供するものです。用途、工事、設備、各種法令への適合については、物件所在地の行政窓口、消防、設計者、施工業者などへ個別にご確認ください。

参考情報

・国土交通省「既存建築物の活用の促進について」

・国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」

・消防庁「飲食店における防火安全対策」

リクルートが発表した「SUUMO住みたい街ランキング2026 関西版」では、草津駅が「住みたい街（駅）」の6位となり、2018年以降で過去最高位を記録しました。さらに「穴場だと思う街（駅）」では、梅田と並ぶ同点1位に選ばれています。

別の調査でも草津市や大津市、守山市などが上位に入り、滋賀南部の暮らしやすさが改めて注目されています。

今回は、調査方法の異なる3つのランキングを比べながら、滋賀南部の街が評価されている理由を見ていきます。

大津市街地とびわ湖

草津駅が関西6位、「穴場な街」では同点1位

「SUUMO住みたい街ランキング2026 関西版」は、関西圏に住む20歳から49歳の4,600人を対象としたWebアンケートです。回答者が今後住んでみたい街を第1希望から第3希望まで選び、順位に応じて得点化しています。

この調査で草津駅は、梅田、西宮北口、神戸三宮、なんば、天王寺に続く6位となりました。大阪・兵庫の主要駅が並ぶなか、滋賀県の駅が上位に入った点は注目に値します。

また、「穴場だと思う街（駅）」では前年6位から順位を上げ、梅田と並ぶ同点1位となりました。知名度や利便性が評価されながらも、住まいの選択肢としてまだ伸びしろがある街と受け止められていることがうかがえます。

実際の物件探しでも草津・南草津が上位に

LIFULL HOME'Sの「2026年 みんなが探した！住みたい街ランキング（近畿圏版）」は、アンケートではなく、掲載物件への問合せ数を駅別に集計したものです。

その「借りて住みたい街」で、草津は前年20位から7位へ上昇し、南草津も9位に入りました。

同社は、京都の賃料水準が上昇するなか、京都方面へ移動しやすく、相対的に住居費を抑えやすい草津・南草津への注目が高まっていると分析しています。

「住んでみたい」という意向だけでなく、実際の賃貸物件への問合せでも上位に入っていることは、草津エリアへの関心の強さを示す一つの材料といえます。

「住みここち」では草津・守山・大津が8年連続トップ3

大東建託の「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2026＜滋賀県版＞」では、自治体ランキングの上位3市が、8年連続で次の順となりました。

・1位　草津市

・2位　守山市

・3位　大津市

また、野洲市は前年から順位を上げて8位に入り、トップ10へランクインしました。

同じ調査の「住みたい街（自治体）」でも草津市が8年連続1位、大津市が3位。「住みたい街（駅）」では草津駅が3年連続1位となっています。

街への憧れだけでなく、実際に住む人の評価でも草津・守山・大津が安定して上位を保っていることが、滋賀南部の大きな特徴です。

JR草津駅東口の駅前広場

「住みたい街」と「住みここち」は意味が異なる

ランキングを見る際は、それぞれの調査が何を測っているのかを分けて考える必要があります。

・住みたい街：これから住んでみたいという希望や街のイメージ

・住みここち：現在住んでいる人が感じている生活の満足度

・みんなが探した街：掲載物件への実際の問合せ数

調査の対象者、質問方法、集計期間が違うため、順位だけを単純に比べることはできません。一方で、異なる調査で草津をはじめとする滋賀南部の街が繰り返し上位に入っていることは、交通、生活利便性、住居費、街の親しみやすさなどが総合的に評価されている可能性を示しています。

滋賀南部の街が支持される背景

1．京都・大阪方面へつながる交通利便性

草津、南草津、大津、守山、野洲はJR琵琶湖線で結ばれています。京都方面への通勤・通学を考えながら、滋賀県内で住まいを探せることが大きな強みです。

2．日常生活に必要な施設の充実

駅周辺や幹線道路沿いには、商業施設、飲食店、医療機関、生活サービスなどが集まっています。鉄道を利用する暮らしと、自動車を利用する暮らしの双方を選びやすい点も、滋賀南部らしい特徴です。

3．都市の利便性と自然の近さ

買い物や交通の利便性を確保しながら、琵琶湖や公園、田園風景などに触れやすいことも滋賀の魅力です。街ごとに規模や雰囲気は異なりますが、都市機能と落ち着いた住環境のバランスが評価につながっていると考えられます。

出店や事業所選びでは、ランキングの先を確認

住みたい街としての人気は、街の認知度や居住者の動きを知る手掛かりになります。ただし、住宅地として人気があることと、あらゆる店舗・事業所に適していることは同じではありません。

事業用物件を検討する際には、ランキングに加えて、次のような条件を確認することが大切です。

・平日と休日、昼と夜の人通り

・周辺住民の年齢層や世帯構成

・競合する店舗や不足している業種

・駅からの動線、道路からの見え方、駐車場の使いやすさ

・賃料と想定売上のバランス

同じ市内でも、駅前、住宅地、ロードサイド、工業・物流エリアでは人の流れと求められる業種が異なります。街全体の評価を入口にしながら、物件ごとの立地条件まで確認することが重要です。

まとめ

2026年の各ランキングでは、草津駅が関西の「住みたい街」で6位、「穴場だと思う街」で同点1位となりました。実際の物件問合せでも草津・南草津が近畿圏の上位に入り、住みここちでは草津市・守山市・大津市が8年連続で滋賀県のトップ3を占めています。

調査方法はそれぞれ異なりますが、滋賀南部が「交通や生活の利便性」と「落ち着いた住環境」のバランスを持つ地域として、幅広く評価されていることが分かります。

テナントテラスでは、草津市、大津市、守山市、野洲市をはじめ、滋賀県内の店舗・事務所・倉庫などの事業用物件をご紹介しています。出店エリアや物件選びでお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

参考情報

・SUUMOジャーナル「関西『住みたい街ランキング2026』発表！」

・いい部屋ネット「住みたい街 自治体ランキング＜滋賀県版＞」

・いい部屋ネット「街の住みここち 自治体ランキング＜滋賀県版＞」

・LIFULL「2026年 みんなが探した！住みたい街ランキング＜近畿圏版＞」

※ランキングおよび調査内容は、各社が2026年に公表した情報に基づいています。最新情報や詳しい調査条件は、各公表元をご確認ください。