株式会社万代の発表によると、2026年12月上旬、大津市今堅田の「万代 堅田店」と栗東市小柿の「万代 栗東小柿店」が同時にオープンする予定です。

両店舗には、店内で焼き上げるパン、対面式の惣菜コーナー、精肉の量り売り、地元野菜、新鮮な丸魚などをそろえた売場が計画されています。

今回は、2店舗の概要と特徴を確認しながら、堅田・栗東小柿周辺の買い物環境や人の流れにどのような変化が考えられるのかを見ていきます。

万代が2026年12月、滋賀県へ初出店

万代は大阪府で創業し、大阪、兵庫、京都、奈良、三重、和歌山で店舗を展開するスーパーマーケットです。2026年9月の発表時点で、店舗数は170店舗とされています。

滋賀県への出店は今回が初めてです。万代は、滋賀県について「子育て世帯が多く、マーケットとして大きな魅力を持つ地域」と説明しています。

1店舗から試験的に始めるのではなく、大津市と栗東市に2店舗を同時出店する点からも、滋賀県を新たな商圏として重視していることがうかがえます。

出店計画は、万代の公式発表で公表されています。

万代 堅田店の概要

・所在地：滋賀県大津市今堅田2丁目20番1号

・売場面積：1,989.98平方メートル（601.96坪）

・営業時間：午前9時～午後10時

・駐車場：162台

堅田店は約602坪の売場と162台の駐車場を備える計画です。日常の食料品を扱う店舗として、徒歩や自転車だけでなく、車でのまとめ買いにも対応する規模となっています。

堅田エリアは住宅地が広がり、周辺には複数のスーパーやドラッグストアなどがあります。万代の進出により、商品の品ぞろえや惣菜、価格、営業時間など、住民の買い物先の選択肢が増えることになります。

万代 栗東小柿店の概要

・所在地：滋賀県栗東市小柿8丁目1番13号

・売場面積：1,879.42平方メートル（568.52坪）

・営業時間：午前9時～午後9時50分

・駐車場：168台

栗東小柿店は約569坪の売場と168台の駐車場を備える計画です。

小柿周辺は草津市との市境にも近く、栗東市民だけでなく、草津市側からの利用も考えられる地域です。日常的に車で買い物をする世帯にとって、新たな選択肢となりそうです。

滋賀県へ同時出店する万代2店舗の概要（公式発表をもとに作成）

2店舗とも「万代のフルスペック仕様」

万代は、堅田店と栗東小柿店の両方を「フルスペック仕様」としています。

店内で焼き上げるインストアベーカリー

両店舗には、インストアベーカリー「Bonne chere（ボン・シエール）」を導入。ピザ、食事パン、惣菜パン、ペストリーなどを、商品に合わせて店内で仕込み、焼き上げる計画です。

デパ地下スタイルの対面惣菜

通常の惣菜に加え、一部店舗だけで展開されている対面式のサラダコーナーも導入されます。価格だけでなく、見た目や出来たて感を重視する利用者も意識した売場です。

精肉の量り売りと地元野菜

精肉売場では一部商品の量り売りを行い、家族の人数や用途に合わせて必要な量を購入できるようにします。また、地元農家の野菜も取り扱う予定です。

丸魚が並ぶ鮮魚売場

鮮魚売場では、一般的なパック商品だけでなく、市場から運ばれた丸魚を並べ、用途に合わせて店頭でさばくサービスも予定されています。

堅田店・栗東小柿店に計画されている主な売場（公式発表をもとに作成）

周辺の買い物環境はどう変わる？

1．日常の買い物先が増える

食品スーパーは利用頻度が高く、価格、鮮度、惣菜、駐車しやすさなどによって使い分けられます。滋賀県内にはこれまでなかった万代が加わることで、堅田と栗東小柿の両地域で買い物先の選択肢が広がります。

2．店舗周辺の車の流れが変わる可能性

いずれも160台を超える駐車場を備えるため、開業直後や夕方、週末には周辺道路の交通量が増える可能性があります。出入口の位置や混雑時間帯は、周辺住民だけでなく、近隣店舗にとっても確認したいポイントです。

3．地元農産物の新しい販売先になる

地元農家の野菜を取り扱う方針が実現すれば、地域の生産者にとって新たな販路となります。どの地域の農産物が、どの程度並ぶのかも開業後に注目したい点です。

周辺店舗にとっては競争と人の流れの両面がある

大型スーパーの出店は、地域の利便性を高める一方、既存のスーパーや食品店、惣菜店などにとっては競争相手が増えることでもあります。

一方で、日常的に多くの人が訪れる店舗ができれば、周辺を通る車や人が増え、近隣の飲食店、サービス店舗、クリニックなどへ認知が広がる可能性もあります。

ただし、来店者がスーパーだけを利用して帰る場合、周辺店舗への波及は限定的です。商業エリア全体への影響は、出入口、道路動線、隣接店舗、営業時間などによって変わります。

滋賀県の食品スーパー市場に新しい選択肢

万代の滋賀県初出店は、単にスーパーが2店舗増えるだけでなく、県外で店舗網を広げてきた企業が、堅田と栗東小柿を新たな商圏として選んだ動きです。

両店舗とも2026年12月上旬のオープン予定で、現時点では具体的な開業日は発表されていません。

売場づくりや実際の価格帯、地域農産物の品ぞろえ、開業後の交通量など、地域の買い物環境がどのように変わるのか注目したいところです。

参考資料

・株式会社万代「スーパーマーケット万代 2026年12月に滋賀県初出店」

・株式会社万代「2026年12月上旬に2店舗同時オープン」

※店舗概要、営業時間、開業時期などは今後変更される可能性があります。本記事の周辺環境への影響に関する記述は、公表情報をもとにした予測です。

実際の修理負担は、エアコンが設置されていたという事実だけでは決まりません。

確認すべきなのは、誰の所有物か、契約上どのように扱われているか、故障時の修理・交換費用を誰が負担する契約になっているかという3点です。

今回は、店舗と事務所で異なることが多いエアコンの扱いと、貸主・借主が契約前に確認しておきたいポイントを解説します。

まず知っておきたい「設備」と「残置物」の違い

賃貸物件でいう「設備」は、一般に、賃貸借の対象として貸主が使用できる状態で提供するものを指します。契約上も貸主設備として扱われ、通常の使用中に故障した場合は、貸主が修理や交換を行うケースが多くなります。

一方の「残置物」は、前の借主などが退去時に残したエアコンや照明、給湯器などを、貸主が撤去せず、そのまま次の借主が使用できるようにしているものです。

残置物は物件に付いていても、貸主が性能や使用継続を保証せず、故障時の修理・交換を借主負担とするケースが多くあります。

ただし、「残置物」という言葉だけで所有権や処分方法まで自動的に決まるわけではありません。交換後の古い機器を借主が自由に廃棄できるのか、退去時に新しい機器を撤去するのかなども、契約内容の確認が必要です。

店舗と事務所で異なることが多いエアコンの扱い（一般的な傾向）

店舗物件では、既設エアコンでも残置物扱いが多い

店舗物件では、業種や店内レイアウトによって必要な空調能力や設置位置が大きく異なります。

美容室、飲食店、物販店、診療所などでは、前のテナントが内装工事と一緒にエアコンを設置していることも珍しくありません。そのため、居抜き店舗に残っているエアコンを残置物とし、貸主は動作や修理・交換を保証しない条件で募集されるケースがあります。

借主にとっては、既設エアコンを使えれば初期費用を抑えられる一方、入居直後に故障すれば修理や入替えにまとまった費用がかかります。

「エアコンあり」と募集資料に書かれているだけで、貸主が修理してくれる設備だと判断しないことが大切です。

事務所仕様の物件では、貸主設備となることが多い

あらかじめ事務所として内装や空調が整えられたオフィス物件では、エアコンを貸主設備として扱うケースが多く見られます。

特に、ビル全体の空調設備や天井埋込型エアコンなど、借主が自由に撤去・交換しにくい機器は、貸主側で保守や更新を行うことがあります。

ただし、事務所だから必ず貸主負担とは限りません。室内の個別空調を残置物とする契約や、貸主所有の設備であっても修理・交換費用を借主負担とする特約が設けられる場合もあります。

物件の用途や見た目ではなく、設備表と賃貸借契約書の記載が判断の基準になります。

「貸主の所有物」と「貸主が修理する設備」は同じではない

エアコンの所有者が貸主であっても、契約によっては借主が修理費を負担する場合があります。反対に、前の借主が設置した機器を貸主が引き取り、貸主設備として契約に含める場合もあります。

つまり、次の3つは分けて確認する必要があります。

・そのエアコンを誰が所有しているのか

・賃貸借の対象となる設備か、無償使用できる残置物か

・故障時の修理、交換、撤去を誰が行い、誰が費用を負担するのか

民法では、賃貸人は賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負うことが原則とされています。ただし、借主の責任で修繕が必要になった場合を除きます。また、事業用賃貸では設備ごとの修繕負担を契約で具体的に定めることがあるため、実際には契約書と特約の確認が欠かせません。

賃貸借の修繕に関する基本的なルールは、e-Gov法令検索「民法」および法務省「賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」で確認できます。

契約前に確認したい5つのポイント

エアコンをめぐるトラブルを防ぐための契約前チェック

1．設備表と契約書の記載が一致しているか

募集資料には「エアコンあり」とだけ記載され、設備か残置物かが分からないことがあります。重要事項説明書、設備表、賃貸借契約書、特約の記載を確認しましょう。

2．現在の動作状況と製造年

内見時に作動していても、古い機器は短期間で故障する可能性があります。製造年、型番、修理履歴を確認し、必要であれば専門業者による点検を検討します。

3．修理・交換・定期清掃の負担

故障修理だけでなく、フィルター清掃、定期点検、部品交換、機器本体の更新を誰が負担するのかを確認します。「小修繕は借主、大規模な交換は貸主」など、費用区分が設けられている場合もあります。

4．交換時に貸主の承諾が必要か

借主負担で交換する場合でも、建物への穴あけ、配管、電気容量、室外機の設置場所などが関係します。貸主や管理会社へ無断で工事を進めないようにしましょう。

5．退去時の原状回復

借主が新しいエアコンへ交換した場合、退去時に撤去するのか、貸主へ無償譲渡するのかを決めておく必要があります。契約時に曖昧なままにすると、退去時の費用負担で再び問題になります。

貸主側は「保証しない」だけで終わらせない

貸主が既設エアコンを残置物として扱う場合は、契約書に明記するだけでなく、借主へ分かりやすく説明することが大切です。

残置物であること、故障時の費用負担、交換時の承諾、退去時の扱いまで整理しておけば、借主も設備更新費を事業計画に織り込めます。

機器の型番や製造年を記録し、引渡し時の動作状況を写真やチェック表に残しておくことも、後日の認識違いを防ぐうえで有効です。

故障したときは、まず契約確認と連絡から

エアコンが故障した場合、借主はすぐに処分や交換をせず、まず設備表と契約書を確認し、貸主または管理会社へ連絡しましょう。

故障状況の写真、エラー表示、修理業者の見積書などを共有し、修理するのか交換するのか、費用を誰が負担するのかを書面やメールで合意してから進めることが重要です。

貸主側も、真夏の営業に支障が出る店舗や事務所では、回答の遅れが借主の売上や従業員の安全に影響することを理解し、契約上の扱いを速やかに確認する必要があります。

設備の扱いは、入居してからではなく契約前に決める

店舗では残置物扱い、事務所では貸主設備となる傾向がありますが、すべての物件に当てはまるルールではありません。

貸主にとっては修繕負担の範囲を明確にし、借主にとっては開業後に必要となる設備更新費を把握することが大切です。

エアコンの有無だけでなく、設備か残置物か、誰が修理・交換するのか、退去時にどうするのかまで確認することが、双方にとって納得できるテナント契約につながります。

参考資料

・e-Gov法令検索「民法」

・法務省「賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」

※本記事は一般的な契約実務を解説したものです。設備の修理義務や費用負担は、物件の状況と個別の契約内容によって異なります。

実際、滋賀県は大規模災害のニュースで名前を目にする機会が少ないと感じられます。しかし、災害が起こらない地域というわけではありません。

近年は、短時間に狭い範囲へ激しい雨が降る、いわゆる「ゲリラ豪雨」や、発達した雨雲が連なって同じ場所に大雨を降らせる「線状降水帯」が各地で発生しています。

滋賀県でも、道路や店舗の浸水、中小河川や水路の急な増水、山沿いでの土砂災害には注意が必要です。今回は、滋賀県で考えられる大雨のリスクと、地域住民・店舗・物件オーナーが平時から準備しておきたいことを整理します。

「ゲリラ豪雨」と「線状降水帯」は同じものではない

一般に使われる「ゲリラ豪雨」は、狭い範囲で突然降る激しい雨を表す呼び方です。ただし、気象庁が使用する正式な予報用語ではなく、気象庁では「局地的大雨」や「集中豪雨」などの言葉が使われます。

局地的大雨は、単独の積乱雲が急速に発達して起こることが多く、少し離れた場所では晴れていても、特定の地域だけ道路が冠水することがあります。

一方、線状降水帯は、次々と発生した積乱雲によって線状の降水域がつくられ、数時間にわたってほぼ同じ場所に停滞する現象です。長時間にわたり大量の雨が降るため、浸水だけでなく、河川氾濫や土砂災害の危険性が急激に高まります。

気象庁は、線状降水帯について発生情報、直前予測、半日前予測を発表しています。ただし、予測には幅があり、「情報が出ていないから安全」とは限りません。雨の降り方と自分がいる場所の危険度を合わせて判断することが大切です。

詳しい解説は、気象庁「線状降水帯に関する情報」で確認できます。

滋賀県でも注意したい3つの大雨リスク

滋賀県でも注意したい大雨による3つのリスク（オリジナル図解）

1．道路や店舗で起こる内水氾濫

短時間に大量の雨が降ると、下水道や側溝で雨水を処理しきれず、低い道路や敷地へ水が集まります。大きな川が氾濫していなくても、店舗入口、地下・半地下、低い駐車場などが浸水することがあります。

2．中小河川や水路の急な増水

滋賀県には琵琶湖へ流れ込む多くの河川や農業用水路があります。局地的な強雨では、小さな川や水路が短時間で増水することがあり、普段の水量が少ない場所でも油断できません。

3．山沿いや斜面付近の土砂災害

山地に囲まれた滋賀県では、山沿いや斜面の近くで土砂災害にも注意が必要です。雨が弱まってから地盤が崩れる場合もあるため、降雨のピークを過ぎただけで安全とは判断できません。

過去には長浜市で1時間84mmの短時間強雨

滋賀県の記録によると、2008年7月18日、長浜市で午前7時から8時までの1時間に84mmの雨量を観測しました。

この雨により、長浜市街では家屋や店舗など11戸が床上浸水、203戸が床下浸水する被害が発生しています。滋賀県は、このような局地的な強雨は県内のどの地域でも発生する危険性があるとしています。

大きな台風が直撃していなくても、短時間の激しい雨だけで店舗や住宅に被害が出ることを示す事例です。詳細は、滋賀県「2008年7月18日長浜市における短時間強雨による水害調査報告」で公開されています。

まず確認したいのは、住所ごとの水害リスク

同じ市内でも、土地の高さ、近くを流れる河川や水路、排水設備、斜面との距離によってリスクは大きく異なります。「滋賀県だから大丈夫」「これまで浸水していないから大丈夫」と地域全体で判断することはできません。

滋賀県の「地先の安全度マップ」では、自宅や勤務先の周辺で、河川や水路があふれた場合に想定される浸水深などを確認できます。市町が公開する洪水ハザードマップには、浸水想定区域と避難所の情報も掲載されています。

自宅だけでなく、店舗、事務所、倉庫、従業員用駐車場、避難経路まで確認しておくことが重要です。

・滋賀県「ハザードマップ」

・滋賀県「地先の安全度マップ」

店舗・物件オーナーが平時に確認したい6つの備え

店舗・事業所で雨が降る前に確認したい大雨対策（オリジナル図解）

1．排水口・側溝・雨どいを清掃する

落ち葉やごみで排水口が詰まると、通常なら流れる雨水が建物側へあふれます。屋上の排水口、雨どい、敷地内の側溝は、梅雨や台風の時期だけでなく定期的に点検しておきましょう。

2．止水板や土のうの置き場所を決める

道具を用意していても、保管場所が遠かったり、設置方法を誰も知らなかったりすると緊急時に使えません。入口や搬入口のどこを守るのか、誰が設置するのかまで決めておく必要があります。

3．商品・書類・電気設備を低い場所に置かない

床面に直接置いた商品、重要書類、パソコン、電源タップなどは、わずかな浸水でも被害を受けます。棚へ上げる、重要なデータをバックアップするなど、被害を小さくする工夫が有効です。

4．休業・早仕舞いの判断基準を決める

危険が迫ってから従業員を帰宅させると、移動中の安全を確保できない場合があります。どの情報を基準に営業時間を変更するのか、来店予約者へ誰が連絡するのかを事前に決めておきましょう。

5．貸主・借主・管理会社の連絡先を共有する

漏水、排水不良、停電、設備故障などが起きた際に、どこへ連絡するのかを明確にします。共用部と専有部の対策を分け、貸主と借主のどちらが対応するのかも平時に話し合っておくと、初動が早くなります。

6．火災保険の水災補償を確認する

火災保険に加入していても、契約内容によって水災や水濡れの補償範囲は異なります。建物、設備、什器、商品、休業損失のうち、何が対象になるのかを保険証券や約款で確認しておくことが必要です。

雨が強くなったら「キキクル」で場所ごとの危険度を確認

大雨時には、天気予報だけでなく、気象庁の「キキクル」で現在地周辺の危険度を確認できます。土砂災害、浸水害、洪水の危険度が地図上に色分けして表示されます。

浸水キキクルは10分ごとに更新され、洪水キキクルでは中小河川の急激な増水について、3時間先までの予測を確認できます。

危険度が高まってから、冠水した道路や増水した水路の様子を見に行くのは危険です。自治体からの避難情報や店舗周辺の状況も確認し、夜間や移動が困難になる前に行動することが大切です。

・気象庁「キキクル」

「災害が少ない」という印象を、備えない理由にしない

滋賀県は比較的安心して暮らせる地域という印象があります。しかし、短時間強雨や線状降水帯による災害は、過去に被害が少なかった場所でも起こる可能性があります。

大切なのは、必要以上に怖がることではなく、自宅や店舗がある場所のリスクを具体的に知ることです。

ハザードマップを確認し、排水設備を点検し、避難や休業の判断基準を決める。平時にできる小さな準備が、突然の大雨による人的・物的被害を抑えることにつながります。

参考資料

・気象庁「降水に関する用語」

・気象庁「線状降水帯に関する情報」

・気象庁「キキクル」

・滋賀県「ハザードマップ」

・滋賀県「地先の安全度マップ」

・滋賀県「2008年7月18日長浜市における短時間強雨による水害調査報告」

※本記事は一般的な防災情報です。実際の避難や営業判断では、気象庁・自治体が発表する最新情報を確認してください。保険の補償内容は契約ごとに異なります。

日本の長期金利が3％台となるのは約30年ぶりです。長く続いた超低金利を前提に不動産を取得・運営してきた家主にとって、これは一時的な金利変動として片づけにくい出来事です。

ただし、「長期金利が3％を超えたから、不動産融資もすぐに3％を超える」という単純な話ではありません。

大切なのは、低金利に戻ることを期待して待つのではなく、金利が存在することを前提に、家主業の収支と投資判断を組み直すことです。

イメージ画像です

長期金利3％台は、家主業の前提が変わったサイン

2026年9月1日の国内債券市場では、新発10年国債利回りが一時3.005％まで上昇しました。3％台は1996年以来の水準です。

長期金利は、固定型の住宅ローンや企業向け融資など、さまざまな長期資金の金利を考える際の基準の一つになります。家主業にとっても、新規借入れや借換え、固定金利期間終了後の条件に影響が波及する可能性があります。

さらに、日本銀行が公表する長期プライムレートは、2026年8月時点で3.25％です。市場金利と銀行の貸出金利は同じではありませんが、資金調達コストが上向いていることは確認できます。

長期金利3％と、実際の不動産融資金利は別物

不動産融資の金利は、長期金利だけで決まるものではありません。

変動金利か固定金利か、借入期間、担保評価、自己資金、物件収益、借主の信用力、金融機関との取引状況などによって条件は変わります。変動金利では短期プライムレートなどの影響を受ける場合もあり、長期金利の上昇がそのまま同じ幅で反映されるわけではありません。

そのため、ニュースの「3％」だけを見て慌てるより、自分の借入れについて、次回の金利見直し時期、固定期間の終了時期、返済予定表を確認することが先です。

金利のある世界で変わる、家主業の5つの常識

1．「借りられる額」より「返し続けられる額」を見る

低金利時代は、借入額を増やしても返済額が抑えられ、収支を組み立てやすい環境でした。今後は、満室時の収支だけでなく、空室、修繕、金利上昇が重なっても返済を続けられるかを見る必要があります。

例えば、5,000万円を20年・元利均等返済で借りる場合、金利が年1.5％から2.5％へ上がると、毎月返済額は概算で約24万1,000円から約26万5,000円となり、年間負担は約28万円増えます。実際の条件は借入方式などで異なりますが、1％の差を小さく見ることはできません。

2．表面利回りではなく、金利との差を確認する

物件の表面利回りが同じでも、借入金利が上がれば、返済後に残る現金は減少します。固定資産税、保険料、管理費、空室損、修繕費を差し引いた後の収益と、資金調達コストとの差が十分にあるかが重要です。

購入時には、現在の金利だけでなく、「金利がさらに0.5％上がった場合」「1％上がった場合」の収支も試算しておきたいところです。

3．物件価格と出口価格を強気に見すぎない

一般に、投資家が求める利回りが上がれば、同じ賃料収入でも購入できる物件価格は下がりやすくなります。ただし、地域の需給、土地値、建物の状態、融資姿勢によって動きは異なるため、金利上昇だけで物件価格が一律に下がるわけではありません。

それでも、将来も低い利回りで売却できることを前提にした計画は危険です。売却時の想定利回りを厳しめに置き、残債を返済した後にいくら残るかまで確認する必要があります。

4．賃料改定は必要でも、借主の経営を無視しない

金利、修繕費、保険料などの上昇は、家主にとって賃料を見直す理由の一つになります。しかし、家主の返済負担が増えたからといって、賃料を同じ割合で上げられるわけではありません。

周辺相場、現在の賃料、契約内容、物件の利便性、これまでの改定経緯などを踏まえ、借主と話し合う必要があります。長く営業を続けられるテナントを守ることも、家主の収益を安定させる重要な経営判断です。

5．手元資金は「余っているお金」ではなく経営資源になる

金利上昇と同時に、建築費や修繕費も高い状態が続いています。空室期間中の返済、大規模修繕、設備故障などに対応するには、一定の現預金が必要です。

繰上返済には利息を減らす効果がありますが、手元資金を使い切れば、突発的な工事に対応できません。返済額を減らすことと、資金余力を残すことのバランスが大切です。

建物の収益と維持管理を一体で考える家主業のイメージ（生成画像）

既存の低い固定金利は、物件の強みになる

金利のある世界では、過去に低い固定金利で調達できた借入れそのものが、安定経営を支える条件になります。

借換えを検討する場合も、表示金利だけでなく、固定・変動の別、残存期間、手数料、違約金、担保条件まで含めて比較する必要があります。安い金利を求めて借換えた結果、固定期間が短くなったり、諸費用を含めると効果が小さかったりすることもあります。

これからの家主業は「保有」より「経営」の差が出る

金利がほとんど意識されなかった時代は、物件を取得し、長く保有するだけでも収支を確保しやすい面がありました。

これからは、借入条件を把握し、空室を減らし、適切な修繕を行い、借主との関係を維持しながら、出口まで設計する経営力がより重要になります。

一方で、金利上昇は悪いことだけではありません。過度な借入れを前提にした購入競争が落ち着けば、収益力のある物件を適正価格で選べる機会が増える可能性もあります。

「金利が下がったら考える」のではなく、金利がある状態でも成り立つ計画を作る。これが、今後の家主業の基本になりそうです。

参考資料

・ロイター「長期金利3％超えに」

・日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」

・財務省「国債金利情報」

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものです。実際の融資条件、税務、売買判断については、金融機関や税理士などの専門家へご確認ください。

2026年の結果を見ると、滋賀県全体では地価の上昇が続き、特に草津市、守山市、栗東市など、JR琵琶湖線沿線を中心とする県南部の強さが目立ちました。

ただし、「滋賀県の地価が上がっている」という一言だけでは、地域の実態は分かりません。同じ市内でも、駅前、住宅地、ロードサイド、市街化調整区域では価格も動きも大きく異なります。

今回は、2026年1月1日時点の地価公示をもとに、草津・大津・守山を中心とした滋賀南部の地価動向を見ていきます。

そもそも「地価公示」とは？

地価公示は、国土交通省が全国の標準地について、毎年1月1日時点の1平方メートル当たりの正常な価格を判定し、公表する制度です。

一般の土地取引、公共用地の取得、不動産鑑定などで価格を考える際の目安として使われます。

ただし、公示価格は、その地域にあるすべての土地の価格を示すものではありません。実際の売買価格は、土地の形状、接道、駅距離、用途地域、建物の有無、取引時期、売主・買主の事情などによって変わります。

また、市別の平均価格は、市内に設定された標準地の単純平均です。高価格の駅前商業地が含まれる市と、住宅地中心の市では構成が異なるため、平均値だけで市同士を単純比較しないことが大切です。

滋賀県全体では上昇が続く

2026年の滋賀県内の公示地価は、全用途の標準地を単純平均した参考値で1平方メートル当たり約7万262円、対前年の変動率はプラス1.7％となりました。

用途別の平均変動率では、住宅地がプラス0.9％、商業地がプラス2.8％、工業地がプラス6.8％です。

特に工業地の伸びが大きく、物流・製造拠点としての需要や、利用できる土地の限られた地域での需給が影響していると考えられます。

一方、県内すべての市町で一様に上がっているわけではありません。交通利便性、人口動向、商業集積、企業立地などによって、地域差が広がっています。

2026年公示地価の市別平均価格（単位：千円／㎡）。国土交通省データをもとに集計された参考値です。

滋賀南部5市の平均価格と変動率

草津市、大津市、守山市、栗東市、野洲市について、公示地価の平均価格と対前年変動率を整理すると、次のようになります。

草津市　17万4,646円／㎡　前年比プラス5.4％

大津市　10万7,618円／㎡　前年比プラス3.1％

守山市　10万7,527円／㎡　前年比プラス4.0％

栗東市　9万667円／㎡　前年比プラス4.0％

野洲市　7万208円／㎡　前年比プラス2.8％

平均価格では草津市が突出し、大津市と守山市がほぼ同水準です。一方、上昇率では草津市が最も高く、守山市と栗東市も4％台となりました。

京都・大阪方面へ通勤しやすいJR琵琶湖線沿線で、住宅、店舗、事業所用地への需要が続いていることが、県南部の地価を支える要因の一つと考えられます。

2026年公示地価の対前年変動率。市平均は標準地の構成によって影響を受けるため、地域動向を読む参考値としてご覧ください。

草津市―駅前だけでなく住宅地も高い

草津市は、県内の市町別平均価格と上昇率の双方で上位となっています。

2026年の標準地では、草津駅東口から約80メートルの大路一丁目が1平方メートル当たり51万円、南草津駅前の野路一丁目が44万1,000円となりました。西大路町の草津駅西口側も42万円です。

住宅地でも、草津駅から約700メートルの野村一丁目が21万7,000円、南草津プリムタウン一丁目が17万5,000円となっています。

草津・南草津の両駅を中心に、交通利便性、商業施設、医療・教育環境がまとまっていることが、商業地と住宅地の双方を支えています。

ただし、同じ草津市でも、駅から離れた住宅地や市街化調整区域では価格水準が大きく異なります。「草津市だから高い」のではなく、駅距離、道路条件、用途地域、周辺の土地利用を個別に見る必要があります。

大津市―市域が広く、地域差も大きい

大津市の平均価格は1平方メートル当たり約10万7,618円、前年比プラス3.1％です。

大津駅前の梅林一丁目にある商業地は39万4,000円、瀬田駅前の大萱一丁目は28万9,000円となっています。京都への近さや駅の利便性が評価される中部・南部では、比較的高い価格が見られます。

一方、大津市は南北に長く、堅田、瀬田、大津京、膳所、石山、大津駅周辺、湖西北部などで市場が異なります。市全体の平均値だけでは、個別地域の動きを捉えにくい市です。

大津市の土地や物件を検討する際は、最寄り駅と駅距離に加え、京都方面への交通、坂道、道路幅、生活施設、災害リスクなども含めて確認する必要があります。

守山市―駅周辺と市街地の需要が堅調

守山市の平均価格は1平方メートル当たり約10万7,527円で、大津市とほぼ同水準。変動率はプラス4.0％となりました。

守山駅前広場に面する勝部一丁目の商業地は23万5,000円、駅から約1キロメートルの今宿二丁目の住宅地は14万5,000円です。

守山市は、駅周辺の住宅需要に加え、生活利便性や子育て環境への評価が高く、市街地の住宅地が安定して支持されています。

一方、琵琶湖側や市街化調整区域を含めると、市内でも価格差があります。駅周辺の上昇を市全域へそのまま当てはめることはできません。

栗東・野洲にも広がる沿線需要

栗東市は平均9万667円／㎡、前年比プラス4.0％。野洲市は平均7万208円／㎡、前年比プラス2.8％となりました。

栗東市では、栗東駅から約350メートルの綣六丁目の住宅地が15万3,000円、野洲市では野洲駅前の商業地が18万1,000円です。

草津や守山で土地価格が上昇すると、住宅や事業用地を探す人の選択肢が栗東・野洲へ広がることがあります。駅へのアクセス、幹線道路、駐車場の確保しやすさなど、それぞれの地域の強みが評価されています。

ただし、隣の市だから同じ動きをするとは限りません。駅徒歩圏、幹線道路沿い、工業地域、郊外住宅地など、土地の使い方ごとに需要を分けて考える必要があります。

地価上昇は、賃料や物件価格にどう影響する？

地価の上昇は、不動産市場の強さを示す一つの材料です。しかし、公示地価が5％上がったからといって、テナント賃料や収益物件の価格が同じ5％上がるわけではありません。

店舗・事務所・倉庫などの事業用不動産では、次の条件も大きく影響します。

・実際に得られる賃料と空室率

・前面道路の交通量と人の動き

・駐車場、間口、接道、搬入のしやすさ

・建物の築年数と修繕状況

・用途地域と出店できる業種

・投資家が求める利回りと借入金利

地価が高い地域でも、建物や立地がテナント需要に合わなければ空室は長期化します。反対に、地価が比較的低い地域でも、特定の業種に合う立地や十分な駐車場があれば、安定した賃貸需要を得られることがあります。

土地価格、賃料、収益性は関連しますが、同じものではありません。物件を所有・購入・賃借するときは、それぞれを分けて検討することが重要です。

まとめ

2026年の地価公示では、滋賀県全体の上昇が続き、なかでも草津市、守山市、栗東市など県南部の伸びが目立ちました。

草津駅・南草津駅周辺の商業地や住宅地は高い価格水準となり、大津、守山、栗東、野洲にもJR沿線の需要が広がっています。

ただし、市別平均だけでは、個別の土地や物件の価値は判断できません。同じ市内でも、駅距離、道路、用途地域、周辺施設、建物の状態によって市場性は大きく変わります。

テナントテラスでは、草津市、大津市、守山市、栗東市、野洲市をはじめ、滋賀県内の店舗・事務所・倉庫などの事業用物件を取り扱っています。物件の賃料査定、売却、活用、出店エリアのご相談もお気軽にお問い合わせください。

※公示地価は2026年1月1日時点の標準地価格です。市別平均価格・変動率は、国土交通省の公表データをもとに集計された参考値であり、個別の土地の査定価格や実際の取引価格を示すものではありません。

参考情報

・国土交通省「令和8年地価公示・標準地の単位面積当たりの価格等」

・国土交通省「令和8年地価公示・滋賀県標準地一覧」

・国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示検索」

・スマプロ不動産価格相場「滋賀県の公示地価・市町別集計」

その理由を「賃料が高いから」と考えがちですが、借主が内見で見ているのは賃料と広さだけではありません。

外から店舗がどう見えるか、入口まで入りやすいか、希望する看板を設置できるか、事業に必要な電気・ガス・給排水・排気設備を確保できるか。こうした条件をまとめて判断しています。

一方、借主も、内見時の印象だけで契約を決めると、内装工事の段階で想定外の費用や制限が見つかることがあります。

今回は、テナント物件の内見で確認されるポイントを、貸主・借主双方の視点から解説します。

※画像はイメージです。

テナント物件は「事業を始められるか」で見られている

住居の内見では、日当たり、収納、間取りなどが主な判断材料になります。テナント物件では、それに加えて「この場所で予定する事業を無理なく始め、続けられるか」が確認されます。

同じ20坪の物件でも、事務所、美容室、飲食店、物販店、クリニックでは必要な条件が異なります。

事務所なら通信環境や空調、美容室なら給排水と電気容量、飲食店ならガス・排気・グリストラップ、物販店なら視認性や搬入動線が重要になります。

貸主側が物件の設備や制限を把握していなければ、借主は「契約後に問題が出るかもしれない」と感じ、判断を止めてしまいます。内見は、物件を見せる場であると同時に、その物件で事業を始められる根拠を示す場でもあります。

1．外観・入口・共用部分の印象

借主が最初に見るのは、室内ではなく建物の外観と入口です。

シャッターやガラスの汚れ、郵便受けの破損、共用廊下の荷物、切れた照明、雑草などが残っていると、物件そのものだけでなく、入居後の管理対応にも不安を持たれます。

大がかりな改修をしなくても、清掃、照明交換、不要物の撤去、入口まわりの補修で印象は変わります。特に空室期間が長い物件は、内見前に一度、外から来店者の目線で確認することが大切です。

借主側は、営業時間中の入口の見え方だけでなく、雨の日や夜間の安全性、段差、扉の幅、共用部分の使用ルールも確認しておきましょう。

2．看板の見え方と設置できる範囲

店舗を探す借主にとって、看板は集客に直結する重要な条件です。

道路や歩道から店舗の存在が分かるか、壁面看板・袖看板・窓面サインをどこまで設置できるか、他のテナントの看板に埋もれないかを確認します。

貸主は、「看板設置相談可」とだけ伝えるのではなく、設置可能な位置、寸法、電源の有無、既存看板の撤去範囲、工事方法を整理しておくと話が進みやすくなります。

ただし、看板は貸主の承諾だけで自由に設置できるとは限りません。地域の屋外広告物の規制や、建物全体の意匠ルール、道路への突出などを確認する必要があります。

3．駐車場・駐輪場・搬入動線

滋賀県内のテナント物件では、駐車場の有無だけでなく、入りやすさや使い方が大きな判断材料になります。

台数が確保されていても、前面道路から入りにくい、区画が狭い、他のテナントと共用で満車になりやすい、来店客と従業員の区分が曖昧といった問題があれば、営業に影響します。

飲食店や物販店では、商品の搬入場所と時間帯も重要です。トラックを一時停車できるか、店内まで段差なく運べるか、共用通路の使用制限がないかを確認します。

貸主は、契約に含まれる区画、追加契約できる区画、来客用の共用区画、駐輪場所を図面で示せるようにしておくと、認識違いを防げます。

4．間口・天井高・柱・室内の形

面積が同じでも、間口が広い物件と奥に細長い物件では、レイアウトのしやすさが異なります。

室内に大きな柱がある、天井の一部が低い、床に段差がある、窓が少ないといった条件は、客席数、施術ベッド数、商品陳列、事務机の配置に影響します。

借主は、図面の面積だけで判断せず、予定している什器や設備を置いた状態を想定して確認しましょう。貸主側も、現況図面が古い場合は実測との差がないかを確認し、柱や段差、設備位置を分かる範囲で表示しておくことが大切です。

5．電気・ガス・給排水・排気設備

テナント内見で最も重要でありながら、現地を見ただけでは判断しにくいのが設備容量です。

確認したい主な項目は次のとおりです。

・現在の電気容量と、増設できる可能性

・動力電源の有無

・都市ガスまたはプロパンガスの状況

・給水管、排水管の位置と口径

・排気ダクトを出せる位置とルート

・空調設備の有無、能力、修理負担

・トイレや給湯設備の使用可否

特に美容室、飲食店、医療・福祉系の用途では、既存設備のままで営業できるとは限りません。契約前に内装業者にも現地を見てもらい、必要な工事と概算費用を確認することをおすすめします。

※画像はイメージです。

6．内装工事の自由度と、用途・消防上の確認

借主が希望する内装工事を、どこまで行えるかも重要です。

壁や床への固定、外壁への穴あけ、エアコン室外機の設置、ダクト工事、給排水管の増設、防水工事などは、建物本体や他のテナントへ影響するため、貸主の承諾が必要になることがあります。

また、以前が事務所だったからといって、飲食店、福祉施設、物販店などへそのまま変更できるとは限りません。建築基準法上の用途、用途地域、消防設備、避難経路、保健所の基準などを確認する必要があります。

確認申請が不要な規模の工事でも、法令上の基準を守らなくてよいという意味ではありません。契約後に用途上の問題が分かると、開業時期や工事費に大きく影響します。

貸主・借主のどちらか一方だけで判断せず、計画段階で設計者、施工業者、消防、行政窓口などへ確認することが重要です。

7．賃料以外に必要となる費用と契約条件

物件を比較するときは、月額賃料だけでなく、事業を始めるまでと、営業開始後に必要となる総額を見る必要があります。

共益費、駐車場代、看板料、保証会社費用、火災保険、保証金、礼金、仲介手数料、内装工事費などを整理します。

さらに、契約期間、更新条件、解約予告期間、原状回復範囲、設備の修理負担、工事期間中の賃料、営業時間の制限なども、事業計画に影響します。

貸主側は条件を小出しにせず、募集段階で分かる範囲を一覧にしておくことが大切です。借主側も、賃料が安いか高いかだけでなく、初期費用と退去時の負担まで含めて比較しましょう。

「内見はあるのに決まらない」ときに見直したいこと

問い合わせがない場合は、賃料、募集写真、物件情報の見せ方、対象業種など、募集条件そのものに問題がある可能性があります。

一方、問い合わせと内見はあるのに決まらない場合は、現地を見たことで次の不安が生じている可能性があります。

・募集写真より外観や共用部分の印象が悪い

・看板が見えにくく、設置条件も分からない

・駐車場や入口が使いにくい

・希望業種に必要な設備容量が不明

・工事可能範囲や貸主負担の説明が曖昧

・初期費用を含めると、競合物件より負担が大きい

すぐに賃料を下げる前に、内見後に断られた理由を仲介会社へ確認し、改善できる問題と、物件の構造上変えられない問題を分けることが大切です。

清掃や照明交換、設備資料の準備など、小さな改善で解消できる不安もあります。変えられない条件については、募集時点から明確に伝え、合う業種へ絞って紹介する方が成約につながりやすくなります。

貸主が内見前に用意しておきたい資料

内見時の質問へすぐ答えられるよう、次の資料を整理しておくと便利です。

・現況の平面図と面積

・電気、ガス、給排水、空調の状況

・駐車場と駐輪場の配置図

・看板を設置できる位置

・貸主工事と借主工事の区分

・既存設備の一覧と修理負担

・想定している入居可能業種と制限

・初期費用と月額費用の一覧

すべてを専門的な資料にする必要はありません。現時点で分かっていることと、確認が必要なことを区別して伝えられるだけでも、借主の安心感は変わります。

まとめ

テナント物件は、賃料や広さだけで選ばれるものではありません。

外観、入口、看板、駐車場、搬入動線、設備容量、工事の自由度、用途や消防上の条件、契約全体の費用などを確認し、「この物件で予定する事業を始められる」と判断できて、初めて申込みへ進みます。

貸主は、物件をきれいに見せるだけでなく、設備や制限を整理して伝えること。借主は、内見時の印象だけでなく、事業に必要な条件を専門業者と確認することが大切です。

テナントテラスでは、滋賀県内の店舗・事務所・倉庫などのテナント募集と物件探しをお手伝いしています。空室の募集方法を見直したいオーナー様も、業種に合った物件を探している事業者様も、お気軽にご相談ください。

※この記事は一般的な情報を提供するものです。用途、工事、設備、各種法令への適合については、物件所在地の行政窓口、消防、設計者、施工業者などへ個別にご確認ください。

参考情報

・国土交通省「既存建築物の活用の促進について」

・国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」

・消防庁「飲食店における防火安全対策」

リクルートが発表した「SUUMO住みたい街ランキング2026 関西版」では、草津駅が「住みたい街（駅）」の6位となり、2018年以降で過去最高位を記録しました。さらに「穴場だと思う街（駅）」では、梅田と並ぶ同点1位に選ばれています。

別の調査でも草津市や大津市、守山市などが上位に入り、滋賀南部の暮らしやすさが改めて注目されています。

今回は、調査方法の異なる3つのランキングを比べながら、滋賀南部の街が評価されている理由を見ていきます。

大津市街地とびわ湖

草津駅が関西6位、「穴場な街」では同点1位

「SUUMO住みたい街ランキング2026 関西版」は、関西圏に住む20歳から49歳の4,600人を対象としたWebアンケートです。回答者が今後住んでみたい街を第1希望から第3希望まで選び、順位に応じて得点化しています。

この調査で草津駅は、梅田、西宮北口、神戸三宮、なんば、天王寺に続く6位となりました。大阪・兵庫の主要駅が並ぶなか、滋賀県の駅が上位に入った点は注目に値します。

また、「穴場だと思う街（駅）」では前年6位から順位を上げ、梅田と並ぶ同点1位となりました。知名度や利便性が評価されながらも、住まいの選択肢としてまだ伸びしろがある街と受け止められていることがうかがえます。

実際の物件探しでも草津・南草津が上位に

LIFULL HOME'Sの「2026年 みんなが探した！住みたい街ランキング（近畿圏版）」は、アンケートではなく、掲載物件への問合せ数を駅別に集計したものです。

その「借りて住みたい街」で、草津は前年20位から7位へ上昇し、南草津も9位に入りました。

同社は、京都の賃料水準が上昇するなか、京都方面へ移動しやすく、相対的に住居費を抑えやすい草津・南草津への注目が高まっていると分析しています。

「住んでみたい」という意向だけでなく、実際の賃貸物件への問合せでも上位に入っていることは、草津エリアへの関心の強さを示す一つの材料といえます。

「住みここち」では草津・守山・大津が8年連続トップ3

大東建託の「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2026＜滋賀県版＞」では、自治体ランキングの上位3市が、8年連続で次の順となりました。

・1位　草津市

・2位　守山市

・3位　大津市

また、野洲市は前年から順位を上げて8位に入り、トップ10へランクインしました。

同じ調査の「住みたい街（自治体）」でも草津市が8年連続1位、大津市が3位。「住みたい街（駅）」では草津駅が3年連続1位となっています。

街への憧れだけでなく、実際に住む人の評価でも草津・守山・大津が安定して上位を保っていることが、滋賀南部の大きな特徴です。

JR草津駅東口の駅前広場

「住みたい街」と「住みここち」は意味が異なる

ランキングを見る際は、それぞれの調査が何を測っているのかを分けて考える必要があります。

・住みたい街：これから住んでみたいという希望や街のイメージ

・住みここち：現在住んでいる人が感じている生活の満足度

・みんなが探した街：掲載物件への実際の問合せ数

調査の対象者、質問方法、集計期間が違うため、順位だけを単純に比べることはできません。一方で、異なる調査で草津をはじめとする滋賀南部の街が繰り返し上位に入っていることは、交通、生活利便性、住居費、街の親しみやすさなどが総合的に評価されている可能性を示しています。

滋賀南部の街が支持される背景

1．京都・大阪方面へつながる交通利便性

草津、南草津、大津、守山、野洲はJR琵琶湖線で結ばれています。京都方面への通勤・通学を考えながら、滋賀県内で住まいを探せることが大きな強みです。

2．日常生活に必要な施設の充実

駅周辺や幹線道路沿いには、商業施設、飲食店、医療機関、生活サービスなどが集まっています。鉄道を利用する暮らしと、自動車を利用する暮らしの双方を選びやすい点も、滋賀南部らしい特徴です。

3．都市の利便性と自然の近さ

買い物や交通の利便性を確保しながら、琵琶湖や公園、田園風景などに触れやすいことも滋賀の魅力です。街ごとに規模や雰囲気は異なりますが、都市機能と落ち着いた住環境のバランスが評価につながっていると考えられます。

出店や事業所選びでは、ランキングの先を確認

住みたい街としての人気は、街の認知度や居住者の動きを知る手掛かりになります。ただし、住宅地として人気があることと、あらゆる店舗・事業所に適していることは同じではありません。

事業用物件を検討する際には、ランキングに加えて、次のような条件を確認することが大切です。

・平日と休日、昼と夜の人通り

・周辺住民の年齢層や世帯構成

・競合する店舗や不足している業種

・駅からの動線、道路からの見え方、駐車場の使いやすさ

・賃料と想定売上のバランス

同じ市内でも、駅前、住宅地、ロードサイド、工業・物流エリアでは人の流れと求められる業種が異なります。街全体の評価を入口にしながら、物件ごとの立地条件まで確認することが重要です。

まとめ

2026年の各ランキングでは、草津駅が関西の「住みたい街」で6位、「穴場だと思う街」で同点1位となりました。実際の物件問合せでも草津・南草津が近畿圏の上位に入り、住みここちでは草津市・守山市・大津市が8年連続で滋賀県のトップ3を占めています。

調査方法はそれぞれ異なりますが、滋賀南部が「交通や生活の利便性」と「落ち着いた住環境」のバランスを持つ地域として、幅広く評価されていることが分かります。

テナントテラスでは、草津市、大津市、守山市、野洲市をはじめ、滋賀県内の店舗・事務所・倉庫などの事業用物件をご紹介しています。出店エリアや物件選びでお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

参考情報

・SUUMOジャーナル「関西『住みたい街ランキング2026』発表！」

・いい部屋ネット「住みたい街 自治体ランキング＜滋賀県版＞」

・いい部屋ネット「街の住みここち 自治体ランキング＜滋賀県版＞」

・LIFULL「2026年 みんなが探した！住みたい街ランキング＜近畿圏版＞」

※ランキングおよび調査内容は、各社が2026年に公表した情報に基づいています。最新情報や詳しい調査条件は、各公表元をご確認ください。

貸主から見れば、建物を維持するための修繕費、保険料、税金、管理費などの負担が重くなっています。一方、店舗や事務所を借りるテナントも、仕入価格、人件費、光熱費などの上昇に直面しています。

そのため、賃料改定は「貸主が値上げを通知し、借主が受け入れる」という単純な話ではありません。

なぜ見直しが必要なのか、現在の賃料は周辺相場と比べてどうなのか、事業を継続できる条件なのかを、貸主・借主の双方が確認する必要があります。

今回は、テナント賃料が見直される背景と話し合いを進める際に確認したいポイントを解説します。

※画像は話し合う場面を表したイメージです。

なぜ今、テナント賃料の見直しが増えているのか

テナント賃料の見直しが検討される背景には、物件を取り巻く経済環境の変化があります。

国土交通省が公表する「建設工事費デフレーター」でも、建設工事に関する価格の変動が継続的に把握されています。建築資材や工事の人件費が上がれば、外壁、防水、空調、給排水、消防設備などの修繕・更新費用にも影響します。

貸主側では、次のような負担が賃貸経営に影響します。

・建物や設備の修繕・更新費用

・清掃、点検、警備などの管理費用

・火災保険料や施設賠償責任保険料

・固定資産税や都市計画税

・借入金利を含む資金調達コスト

ただし、貸主の負担が増えたからといって、その増加分をそのまま賃料へ転嫁できるとは限りません。物件の市場性や現在の契約条件を含めて判断する必要があります。

また、借主側にも人件費、原材料費、仕入価格、光熱費などの上昇があります。賃料は事業の固定費であるため、値上げ幅によっては店舗や事業所の収支に大きく影響します。

賃料は契約時の金額がずっと続くとは限らない

建物の賃料については、借地借家法第32条に「借賃増減請求権」が定められています。

同条では、土地・建物に対する税金その他の負担、土地・建物価格や経済事情の変動、近隣にある同種建物の賃料との比較などにより、現在の賃料が不相当となった場合、貸主または借主は将来に向かって賃料の増減を請求できるとされています。

つまり、賃料の見直しは貸主からの増額だけではなく、状況によっては借主から減額を求める場合もある制度です。

一方で、貸主が「来月から賃料を上げます」と通知しただけで、当然にその金額へ確定するわけではありません。提示された金額に合意できなければ、当事者間での交渉が必要になります。

また、一定期間は賃料を増額しない旨の特約がある場合など、契約内容によって扱いが異なることもあります。まずは賃貸借契約書を確認することが出発点です。

賃料改定の根拠となる三つの視点

賃料を見直す際は、主に次の三つの視点から現在の賃料が妥当かを確認します。

1．税金など物件に対する負担の変化

固定資産税、都市計画税など、土地・建物を所有するための負担が契約時からどの程度変わったかを確認します。

2．土地・建物価格や経済事情の変化

地価、物価、建築費など、契約締結時または前回の賃料改定時から経済環境がどのように変化したかを確認します。

3．近隣にある同種物件の賃料

同じ地域にある店舗・事務所の賃料と比較し、現在の賃料が著しく低い、または高い状態になっていないかを確認します。

これらは一つだけで結論を出すものではありません。物件の立地、面積、築年数、階数、駐車場、設備、契約期間などを含めて総合的に考える必要があります。

募集賃料と継続賃料は同じではない

賃料改定で注意したいのが、現在募集されている物件の「募集賃料」と、すでに契約が続いている物件の「継続賃料」は、同じ考え方ではないことです。

周辺の募集賃料が上がっていることは参考になりますが、「近くの物件が坪1万円で募集されているから、現在の賃料もすぐ坪1万円にできる」とは限りません。

募集賃料には、実際に成約していない物件や、内装・設備・立地条件が異なる物件も含まれます。

継続中の契約では、契約開始からの経緯、前回合意した賃料、賃料を据え置いてきた期間、貸主・借主が行った改修なども考慮されます。

比較する際は、募集広告の金額だけではなく、できる限り条件が近い成約事例や、契約の経緯を確認することが重要です。

貸主が賃料改定前に準備したい資料

貸主が賃料の増額を申し入れる場合、「コストが上がったから」という説明だけでは、借主の理解を得にくいことがあります。

話し合いの前に、次の資料を整理しておくと、増額の理由を説明しやすくなります。

・現在の賃貸借契約書と過去の変更契約書

・契約開始時からの賃料改定履歴

・条件が近い周辺物件の賃料資料

・固定資産税などの負担が分かる資料

・これまでに実施した修繕や設備更新の記録

・今後予定している修繕や維持管理の内容

・希望する改定額、改定時期、算定の考え方

大切なのは、賃料を上げることだけを目的にするのではなく、建物を安全に維持し、テナントが営業を続けられる環境をどのように確保するかまで説明することです。

※画像は建物を確認する場面を表したイメージです。

借主が増額の申し入れを受けたときの確認事項

借主は、増額の申し入れを受けたからといって、内容を確認せずに承諾する必要はありません。一方、理由を確認せず一律に拒否することも、良好な解決にはつながりにくいでしょう。

まずは、次の点を確認します。

・増額を求める具体的な理由

・周辺相場として示された物件が本当に類似しているか

・月額と坪単価でどの程度上がるのか

・賃料だけでなく、共益費や駐車場代を含めた総負担額

・増額の開始時期と、自社の収支に与える影響

・建物の修繕や設備改善がどのように行われるか

提示された条件では事業への影響が大きい場合は、根拠資料の提示を求めたうえで、増額幅や時期について相談する方法があります。

なお、協議中だからといって賃料の支払いを止めることは避けるべきです。増額に合意できない場合の支払方法には法的な影響があるため、判断に迷うときは弁護士などの専門家へ相談してください。

一度に上げる以外の調整方法もある

現在の賃料と適正と考えられる賃料に差があっても、一度に大幅な増額を行うと、借主の事業継続が難しくなる場合があります。

貸主・借主双方の負担を抑えるため、次のような調整方法も考えられます。

・二段階、三段階に分けて賃料を改定する

・一定期間後に再度協議する

・改定時期を繁忙期や決算期とずらす

・修繕や設備改善の実施時期と合わせて協議する

・賃料、共益費、駐車場代を含めた総額で調整する

貸主にとっては長く安定して借りてもらうことに価値があり、借主にとっては事業を継続できる立地を確保することに価値があります。

目先の金額だけでなく、今後も契約を継続する前提で着地点を探すことが重要です。

避けたいのは「一方的な通知」と「話し合いの放置」

賃料改定では、最初の伝え方がその後の関係に大きく影響します。

貸主側は、根拠を示さずに大幅な増額を通知したり、承諾しなければすぐ退去を求めるような伝え方をしたりすると、借主の不信感につながります。

借主側も、通知を無視したり、感情的に拒否したり、自己判断で賃料を支払わなくなったりすると、問題が深刻化するおそれがあります。

当事者間で合意できない場合には、不動産会社、弁護士、不動産鑑定士などへ相談し、必要に応じて民事調停などの手続きを検討することになります。

裁判所の民事調停は、裁判所が当事者の間に入り、話し合いによる解決を目指す手続きです。できるだけ早い段階で第三者を交えることが、対立の長期化を防ぐ場合もあります。

賃料改定を進める五つの手順

1．契約内容と改定履歴を確認する

契約期間、更新時期、賃料改定に関する条項、過去の合意内容を確認します。

2．現在の賃料を客観的に検証する

周辺相場、物件条件、税負担、経済環境、これまでの修繕などを整理します。

3．金額と理由を書面で提示する

改定希望額だけでなく、その金額を求める理由と開始希望時期を明確にします。

4．双方の事情を確認して協議する

貸主の維持管理負担と、借主の事業収支の両方を確認し、段階的な改定を含めて話し合います。

5．合意内容を書面に残す

新しい賃料、適用開始日、共益費、消費税、次回の見直し時期などを変更契約書や覚書に記載します。

まとめ

物価、建築費、修繕費などが上昇するなか、長期間据え置かれてきたテナント賃料を見直す動きは、今後も続くと考えられます。

ただし、貸主側のコスト上昇だけで増額幅が決まるわけではありません。周辺の類似物件、現在の契約内容、賃料改定の履歴、建物の状態などを総合的に確認する必要があります。

貸主は増額の根拠を分かりやすく示し、借主は事業への影響を具体的に伝える。そのうえで、段階的な改定なども含めて、双方が継続できる条件を探すことが大切です。

テナントテラスでは、滋賀県内の店舗・事務所・倉庫などの賃貸仲介に加え、事業用物件の賃料査定や契約条件のご相談にも対応しています。テナント賃料の見直しや、周辺相場の確認をご希望の貸主・借主の方は、お気軽にご相談ください。

※この記事は一般的な情報を提供するものであり、個別の契約に対する法的判断を行うものではありません。具体的な紛争や法的手続きについては、弁護士などの専門家へご相談ください。

参考情報

・e-Gov法令検索「借地借家法」

・国土交通省「建設工事費デフレーター」

・総務省統計局「消費者物価指数」

・国土交通省「定期借地権及び継続賃料にかかる評価のあり方の調査」

・裁判所「そのお悩み、裁判所の調停で解決しませんか？」

滋賀県に提出された大規模小売店舗立地法の届出では、2026年9月22日が新設予定日とされています。8月に入って施設の外観が見え始め、複数の出店予定店舗ではスタッフ募集も進んでいます。

ホームセンター、ドラッグストア、家電、産直市場、リユース、カー用品、飲食など、日常生活に関わる店舗が集まる予定で、近江八幡市内の買い物環境にも変化が生まれそうです。

今回は、2026年8月時点で公表・報道されている情報をもとに、クロスモール近江八幡の施設概要と、周辺地域への影響を整理します。

なお、9月22日は法律上の届出に記載された「新設予定日」です。施設全体や各店舗の実際の開業日とは異なる場合があるため、利用前には各店舗の公式情報をご確認ください。

※画像は郊外型商業施設のイメージです。

クロスモール近江八幡とは？

クロスモールは、オリックス不動産が展開する商業施設ブランドです。オリックス不動産は「ヒト」と「モノ」が交差し、地域に親しまれる身近な空間を目指す施設として、クロスモールなどを全国で展開しています。

クロスモール近江八幡の計画地は、近江八幡市土田町1357番ほか。近江八幡警察署や近江八幡市立総合医療センターなどがある土田町の「商業機能交流拠点地区」で建設が進められています。

滋賀県の公告で確認できる主な施設概要は、次のとおりです。

・所在地：近江八幡市土田町1357番ほか

・新設予定日：2026年9月22日

・店舗面積の合計：9,982平方メートル

・駐車場：459台

・駐輪場：39台

・駐車場の出入口：4か所

・届出上の店舗営業時間：午前6時30分から午後9時45分まで

・駐車場利用可能時間：午前6時から午後10時まで

店舗面積は約1万平方メートル、駐車場は459台を備える計画で、複数の大型店や専門店が集まる郊外型の商業施設となります。

出店が予定されている店舗

2026年8月時点では、現地の工事状況や店舗側の案内、スタッフ募集などから、次の店舗の出店が予定されています。

・ホームセンターコーナン

・キリン堂

・エディオン

・産直市場よってって

・セカンドストリート

・オートバックス

・マクドナルド

なかでも「産直市場よってって」は滋賀県初出店と報じられており、地元の農産物や生鮮品を扱う新たな買い物先として注目されます。

ホームセンター、ドラッグストア、家電、食品、リユース、カー用品、飲食と業種が分かれているため、一つの施設内で複数の用事を済ませやすい構成です。

ただし、店舗名や開業日、営業時間は今後変更される可能性があります。訪問前には施設や各店舗から発表される最新情報をご確認ください。

変化1｜日常の買い物をまとめやすくなる

クロスモール近江八幡の大きな特徴は、日常生活に密着した店舗がまとまって出店することです。

DIY用品や日用品、医薬品、家電、生鮮品、中古品、カー用品などを同じ敷地内で見比べられるため、複数の店舗を車で回っていた人にとっては、買い物の選択肢が広がります。

特に、まとまった買い物をしたい子育て世帯や、自動車で移動する市民にとって、利便性の高い施設になる可能性があります。

一方で、すべての店舗が同じ日に開業するとは限りません。施設が一度に完成するというより、各店舗の工事や準備に応じて段階的に利用できるようになる可能性もあります。

変化2｜買い物の流れが土田町周辺へ広がる

大型商業施設が開業すると、その施設だけでなく、周辺道路や近隣店舗を含めた人と車の流れが変わります。

クロスモール近江八幡には459台分の駐車場と4か所の出入口が計画されており、来店手段は自動車が中心になると考えられます。

目的の店舗を利用した後に周辺の飲食店へ立ち寄る、医療センターなどへの用事と買い物を組み合わせるといった動きが生まれれば、土田町周辺での滞在時間が長くなる可能性があります。

ただし、周辺の店舗へ人が流れるか、施設内だけで買い物が完結するかは、実際の店舗構成や道路動線によって変わります。開業後の人流を見なければ判断できない部分もあります。

※画像は商業施設周辺の人・車の流れを表したイメージです。

変化3｜新たな働き場所が生まれる

2026年8月には、出店予定の複数店舗でオープニングスタッフの募集が確認されています。

販売、接客、品出し、レジ、整備、飲食など、異なる業種の仕事が同じエリアに生まれるため、近江八幡市内や周辺地域で働きたい人にとって、選択肢が増える可能性があります。

新しい商業施設は買い物の場であると同時に、地域の雇用の受け皿にもなります。今後は、求人の充足状況や、開業後の人員体制にも注目したいところです。

既存店舗との競争にも注目

買い物の選択肢が増えることは、利用者にとって大きなメリットです。一方、周辺の既存店舗にとっては、同じ商品やサービスを扱う大型店が増えることになります。

価格や品ぞろえで大型店と競うだけでなく、専門性、相談のしやすさ、配達、修理、地域とのつながりなど、既存店ならではの価値が、これまで以上に重要になると考えられます。

また、大型施設への来訪者を周辺店舗が取り込めれば、新しい商業集積が地域全体のにぎわいにつながる可能性もあります。

開業直後の混雑だけでなく、半年後、一年後に人の流れがどのように定着するかを見ることが大切です。

交通や周辺環境への影響は？

大規模小売店舗立地法では、店舗の新設にあたり、交通、騒音、廃棄物など周辺の生活環境への配慮が求められます。

滋賀県は2026年9月7日に大規模小売店舗立地審議会を開催し、クロスモール近江八幡を審議予定案件の一つとしています。

開業直後や週末は来店車両が集中する可能性があるため、周辺を通行する際には、店舗の出入口や混雑状況を確認する必要があります。

地域の利便性向上と、周辺道路や住環境への負担をどのように両立させるかも、今後の注目点です。

まとめ

クロスモール近江八幡は、近江八幡市土田町で新設が予定されている、店舗面積約9,982平方メートルの商業施設です。

ホームセンター、ドラッグストア、家電、産直市場、リユース、カー用品、飲食など、生活に身近な店舗が集まることで、近江八幡市内の買い物の選択肢は広がると考えられます。

その一方で、実際の開業時期、周辺道路の混雑、既存店舗への影響、人の流れがどこまで周辺へ広がるかは、開業後に確認する必要があります。

届出上の新設予定日は2026年9月22日です。各店舗の正式な開業日や営業時間が発表されれば、施設の利用方法もより具体的に見えてくるでしょう。

テナントテラスでは、近江八幡市をはじめ滋賀県内の店舗・事務所・倉庫などの事業用物件をご紹介しています。「近江八幡市で出店したい」「商業施設の開業による人の流れを確認しながら立地を検討したい」という方は、お気軽にご相談ください。

参考情報

・滋賀県「大規模小売店舗の新設の届出の公告（クロスモール近江八幡）」

・滋賀県「滋賀県大規模小売店舗立地審議会の開催について」

・近江八幡市「商業機能交流拠点地区地区計画」

・オリックス不動産「商業施設開発事業」

・号外NET「クロスモール近江八幡の工事・出店予定店舗」

当初は2026年5月の竣工が予定されていましたが、村田製作所は2026年1月、竣工予定を同年12月へ変更すると発表しました。

建物は地上18階、延床面積約6万4,850平方メートル。投資総額は約460億円で、従業員数は約1,000人から1,600人が予定されています。

これほど大規模な研究開発拠点が駅前に誕生すると、守山駅周辺の人の流れや店舗需要にも変化が生まれる可能性があります。

今回は、現時点で公表されている計画を確認しながら、守山イノベーションセンターの開設によって街がどのように変わる可能性があるのかを考えます。

※画像は守山イノベーションセンターの実際の外観や守山駅周辺を再現したものではなく、駅前研究開発拠点のイメージです。

守山イノベーションセンターとは？

守山イノベーションセンターは、村田製作所が既存事業と新規事業の基礎研究、企画、デザイン、設計を強化するために整備する研究開発拠点です。

施設概要として公表されている主な内容は次のとおりです。

・建設予定地：滋賀県守山市浮気町、JR守山駅東口

・敷地面積：約9,967平方メートル

・延床面積：約6万4,850平方メートル

・建物規模：鉄骨造、地上18階と塔屋

・投資総額：約460億円

・従業員数：約1,000人から1,600人

・竣工予定：2026年12月

高層階と中層階には研究開発フロア、低層階には社外交流フロアや科学体験施設などが計画されています。

企業の研究施設だけではない

この施設の特徴は、村田製作所の社員だけが利用する研究施設ではなく、社外や地域との交流機能も計画されていることです。

低層階には、多目的ルーム、社内外の人が利用できる交流スペース、協働開発に対応するラボルームなどが設けられる予定です。

また、敷地内には地域住民が通行できる開放的なスペースや緑地を整備し、災害時には1階エントランスを帰宅困難者などが一時利用できるよう計画されています。

子ども向け科学体験施設も設けられ、体験展示や電子工作教室などを通じて科学や技術に触れられる施設として、2027年夏ごろのオープンが予定されています。

企業の研究開発、社外との技術交流、地域利用の三つを備えた点が、一般的なオフィスビルとの大きな違いです。

最大1,600人規模の「働く人口」が駅前に

守山市の人口は、2026年7月1日現在で86,027人です。全国的に人口減少が続くなか、守山市は人口増加を維持してきた地域の一つです。

そこへ、約1,000人から1,600人の従業員が勤務する研究開発拠点が駅前に整備されます。

ただし、予定されている従業員数の全員が新規雇用者となるわけではなく、既存拠点からの移転や他地域からの通勤者なども含まれると考えられます。

それでも、平日の朝・昼・夕方を中心に、守山駅東口を利用する人や駅周辺に滞在する人が増える可能性はあります。

変化1｜平日昼間の飲食需要

駅前の人流が増えることで、最も分かりやすく影響を受ける可能性があるのが飲食需要です。

・出勤前に利用できるカフェや朝食

・短時間で利用できるランチ

・弁当、テイクアウト、デリバリー

・仕事帰りの飲食や軽い会食

研究開発職や来訪者の利用を考えると、単に価格が安いだけではなく、短時間で利用できること、打合せがしやすいこと、一人でも入りやすいことなどが店舗選びのポイントになる可能性があります。

一方、施設内の食堂や厚生施設がどの程度整備されるかによって、周辺店舗へ流れる需要は変わります。従業員数だけで出店を判断せず、実際の勤務形態や施設運用を確認する必要があります。

変化2｜ビジネス来訪者とサービス需要

守山イノベーションセンターでは、顧客や協力会社との技術交流、社外との協働開発などが想定されています。

そのため、従業員だけでなく、取引先、研究者、技術者などが守山駅を利用して来訪する可能性があります。

周辺では、飲食店のほか、少人数で利用できる貸会議室、短時間利用のワークスペース、宿泊、レンタカー、タクシーなど、ビジネス来訪者を支えるサービスにも注目が集まります。

また、駅周辺の事務所では「大規模研究拠点の近くに営業所や連携拠点を置きたい」という需要が生まれる可能性もあります。

ただし、こうした需要は現時点では予測であり、実際の取引関係や施設内機能によって異なります。

※画像は実際の守山駅周辺を再現したものではなく、研究開発拠点開設後の駅前を想定したイメージです。

変化3｜2027年には家族連れの来訪も

2027年夏ごろには、子ども向け科学体験施設のオープンも予定されています。

この施設が一般利用されれば、平日の通勤・業務目的だけでなく、休日や学校休業日に子ども連れの家族が駅東口を訪れるきっかけになります。

ファミリー層の来訪が増えれば、カフェ、軽食、子ども向けサービス、学習・教育関連など、周辺で求められる店舗の種類も広がる可能性があります。

研究開発拠点の竣工は2026年12月、科学体験施設の開設は2027年夏ごろと時期が異なるため、駅前の変化は一度に起きるのではなく、段階的に現れると考えられます。

守山駅は東口・西口を一体で見る

守山市には「駅前まちづくり推進課」が設けられ、駅東口と西口の一体的な活性化、東口再整備、西口の渋滞対策、市街地再開発などが進められています。

守山イノベーションセンターだけを見るのではなく、駅を挟んだ人の移動、改札からの動線、周辺道路、駐車場や駐輪場などを含め、駅前全体の変化を確認する必要があります。

特に店舗を検討する場合は、「駅から近い」という条件だけでは十分ではありません。

・朝、昼、夕方のどの時間帯に人が通るか

・東口と西口のどちらから利用されるか

・従業員と地域住民の動線が重なるか

・徒歩、自転車、自動車のどれが中心か

・平日と休日で人の流れがどう変わるか

竣工後の実際の人流を観察し、想定する顧客と物件の位置が合っているかを確認することが重要です。

期待だけで出店を決めないことも大切

大規模な企業施設ができると、「周辺の店舗需要は必ず増える」と考えたくなります。

しかし、従業員が施設内で食事を済ませるのか、在宅勤務や時差出勤がどの程度あるのか、駅から直接施設へ移動するのかによって、周辺への影響は変わります。

また、店舗の場所が通勤動線から少し外れるだけで、想定したほど来店につながらないこともあります。

出店を検討する場合は、計画規模だけで判断せず、竣工後の実際の人流、競合店舗、賃料、駐車場、営業時間との相性を確認しましょう。

まとめ

JR守山駅東口に建設中の守山イノベーションセンターは、2026年12月の竣工が予定されています。

地上18階、従業員約1,000人から1,600人を想定する大規模な研究開発拠点であり、社外交流スペースや地域に開かれた空間も計画されています。

2027年夏ごろには子ども向け科学体験施設の開設も予定され、平日の通勤・ビジネス需要だけでなく、家族連れが駅東口を訪れる可能性もあります。

守山駅周辺の人の流れや店舗需要がどう変わるかは、竣工後の施設運用や実際の動線を確認する必要がありますが、今後の守山駅前を考えるうえで大きな動きであることは間違いありません。

テナントテラスでは、守山市をはじめ滋賀県内の店舗・事務所・倉庫などの事業用物件をご紹介しています。「守山駅周辺で出店したい」「人の流れを見ながら立地を検討したい」という方は、お気軽にご相談ください。

参考情報

・村田製作所「守山イノベーションセンター」計画概要

・守山市「JR守山駅東口における新施設整備に関する詳細協議の開始について」

・守山市「駅前まちづくり推進課」

・守山市「高齢者数および高齢化率（令和8年度）」