所持されている事業用物件の本当の実力を見るとき、何を判断のポイントにしていますか？
空室や運営コストが増大する昨今、満室賃料などだけでは収益力が高いかを判断することは難しくなってきました。
そこでこの記事では、これからの指標ともいえる「NOI」について解説していきます。
事業用物件の収益性を見るポイントとなる「NOI」とは？
＜今までの判断基準＞
不動産物件チラシなどに記載されているのは、年間の家賃を購入費用で割った「表面利回り」であることが多いです。
物件価格に対し、家賃収入がどれくらい得られるかという表面的な収益性を表します。
ざっくりとしたイメージをつかむための参考にはなります。
しかし、あくまでも満室想定で、テナントの家賃収入から必要経費などを一切引かずに計算するので注意が必要です。
一般的に、築年数の経った事業用物件は空室率も高くなりますし、メンテナンスなどの経費もかかってきます。
そこで注目したい指標があります。
＜これからの参考にしたい「NOI」とは＞
「NOI」とはNet Operating Incomeの略で、「営業純利益」という意味です。
満室賃料から、運営費や空室期間の損失などを差引いたものです。
プロの不動産投資家たちも、物件の収入を測る尺度にしています。
ポイントとして、営業純利益を知るためには、運営費などを把握しておく必要があります。
運営費とは、メンテナンスや清掃の費用、共用部分の光熱費や火災保険などの保険料、固定資産税、不動産会社の手数料などです。
事業用物件の収益力を見るNOI利回りなどの計算法とポイント
「収益力」を見る場合は、営業純利益を不動産価格で割った「NOI利回り」を用います。
▼計算式①
NOI利回り（％）＝（満室時年間賃料収入－諸経費※１）÷（物件価格＋諸費用※２）×100
※１＝管理費、修繕費、固定資産税、火災保険料など（支払金利や減価償却費は含まない）
※２＝不動産会社への手数料や不動産取得税など
たとえば、1800万円で購入した物件の場合、毎月の家賃が70000円、諸経費は200,000円だったとします。
（満室時年間賃料収入840,000円ー諸経費200,000円）÷18,000,000円×100＝3.55％となります。
また、営業純利益などが計算できる指標として「NOI率」があります。
空室になった場合の家賃未収入分と運営費を控除して、営業純利益が満室家賃に対してどれくらいの割合かを表します。
▼計算式②
NOI率＝100％－（空室率％＋運営費率％）
＊100％は、満室想定の家賃を意味
たとえば、空室率8％、満室想定の年間賃料収入に対する諸経費の割合である運営費率が35％であったなら、100％－（空室率：8％＋運営費率：35％）＝57％となります。
NOI率がわかれば、下記で計算する方法もあります。
▼収入
NOI（営業純利益）＝満室賃料×NOI率
▼収益力
NOI利回り＝表面利回り×NOI率
※空室率を加味することで前述の計算式①と数値が変わります。
まとめ
物件の収益力などの判断指標である、NOIについて解説しました。
ポイントを絞ってお伝えしましたが、計算式自体はあまり複雑なものではありませんね。
事業用物件の収益力などを確かめたいときは、ぜひ参考にしてみてください。
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